(조세금융신문=이장원 세무사) 주택 부동산 법인에 대한 세법개정은 어떻게 예측할 수 있을까?

지난 4월 23일 국세청은 보도자료를 통해 최근 부동산 법인의 신규설립 급증 및 개인과 법인과의 아파트 거래량이 20년 1분기에 이미 작년의 73%에 달하고 있다고 서두를 작성하며, 고가아파트 사들이는 부동산 법인을 전수 검증 착수하여 탈루혐의 시 즉시 세무조사 실시 및 다주택자 중과세 규제를 피하기 위해 부동산 법인을 설립하는 경우에도 개인 다주택자와의 세부담 형평성을 맞추기 위해 제도개선 방안을 관계부처에 건의할 계획이라고 밝혔다.

2017년 8·2대책 이후로 다주택자를 소유한 개인은 주택 양도 시 양도소득세 중과 적용 및 장기보유특별공제가 배제되었다. 고민이 많아진 다주택자들은 묘수를 두었다. 양도소득세는 ‘개인’의 세목이므로 주택을 ‘법인’의 명의로 취득하여 관리하는 주택 부동산 법인이 그것이다. 이에 따라 주택 부동산 법인등록이 급격히 증가하게 되었다.

그러나 누군가에게는 묘수보다는 악수가 될 수 있는 것이 주택 부동산 법인이다. 주택 부동산 법인을 운영하면서 현재의 법인세율을 살펴보지 않은 사람은 없을 것이다. 주택을 보유한 법인은 일정요건을 부합한 임대주택이나 상시 주거용으로 사용하지 않는 경우 법인세법 제55조의2 제1항에 따라 양도소득의 10%를 추가로 과세하게 되어있다.

국세청이 관계부처에 개인인 다주택자와의 세부담 형평성을 맞추기 위한 제도개선은 해당 법령의 개정이 될 것이라고 예측된다. 역사는 반복되기 때문이다.

2003년 신설된 주택 부동산 법인 중과세의 역사

과거에도 똑같이 법인이 소유한 주택에 대해서 중과세를 한바 있다. 현재의 다주택자 중과세 제도의 뼈대는 노무현 대통령 시절에 있었던 다주택자 중과세 제도이다. 바로 2003년 10월 29일 10·29부동산 종합대책의 일환으로 개정된 2003년 12월 30일 세법개정 사항이다.

당시 노무현 정부는 서울의 강남지역을 중심으로 한 최근의 집값 급등현상에 효과적으로 대처하기 위하여 「주택시장 안정종합대책」을 10월 29일 확정·발표하였다. 10·29 부동산 종합대책의 특징은 주택의 공급과 수요 전반에 걸쳐 관련되는 정책 모두를 대상으로 정부가 취할 수 있는 방안을 종합적으로 제시하고, 향후 주택시장 동향에 따라 단계적으로 강도 높은 대책을 시행해 나간다고 밝힘으로써 주택가격 안정에 대한 정부의 확고한 의지를 보여준 데 있었다.

10·29 부동산 종합대책으로 거래세인 양도소득세가 대폭 강화되어 1세대 다주택자가 얻은 자본이익은 세금으로 대부분 환수하게 되고, 보유세는 과표현실화와 함께 부동산 과다보유자에 대해 누진적으로 중과하는 종합부동산세의 시행시기를 2005년으로 앞당기는 등 부동산 과다보유에 대한 세부담이 대폭 높아지게 되었다.

노무현 정부가 양도소득세 중과대상을 1세대 3주택 이상으로 한 이유는 이사, 상속, 세대(자녀결혼), 직장관계 등으로 인하여 불가피하게 1세대 2주택이 되는 경우가 많은 반면, 1세대 3주택 이상은 여유 있는 사람들이 집값 상승차익을 기대하고 소유하는 경우가 대부분인 것으로 보고 있기 때문이었다.

다만, 장기임대 사업용 주택(5채 이상, 10년 이상 임대), 농어촌주택, 기숙사용 주택(10년 이상 사용)과 상속받은 주택으로서 상속 후 5년 등 일정기간이 경과되지 아니한 주택 등은 보유주택 수 계산에 넣지 않았다.

이와 더불어 개정된 것이 바로 법인의 중과세이다. 당시에 다주택 보유자가 임대사업 또는 매매사업자로 변신해 양도소득세 중과를 회피하는 것을 방지하기 위해 신규 개인사업자는 종합소득세율(9~36%) 대신 양도세율(3주택 이상 60%)을 적용하고, 법인사업자에게는 30%의 특별부가세를 별도로 부과하기로 하였다. 그러나 이미 장기임대사업을 하고 있는 주택(5호 이상, 5년 이상 임대)에 대해서는 현행 규정을 그대로 적용키로 하였다.

그렇게 법인세법 제55조의2 제1항에는 주택 부동산 법인이 주택을 양도한 경우 양도소득에 30%를 일반 법인세에 추가하여 납부하여야 한다는 개정사항이 반영되었다. 30% 중과세는 2014년 1월 1일 개정안으로 현재 적용하고 있는 10% 중과세로 완화되기까지 적용되었다. 이와 같이 과거에도 주택 부동산 법인에 대한 중과세의 역사는 존재했었다.

아직 세법 개정안이 이뤄지지는 않았지만 근시일내에 개정안이 반영될 것으로 보인다. 법인에 대한 2003년 노무현 정부의 다주택자 중과세와 2017년부터 시작된 문재인 정부의 다주택자 중과세의 다른 점은 시차라고 볼 수 있다.

개인의 다주택자 중과세와 함께 주택 부동산 법인에도 30%의 특별부가세를 추가로 부과한 노무현 정부의 정책을 왜 문재인 정부에서는 개인과 법인이 시차를 두고 이제야 언급이 있었는지를 고민해볼 필요가 있다.

대부분의 주택 부동산 법인은 개인소유의 주택을 현물출자하는 방식으로 임대사업을 시작한다. 그리고 현물출자에 따른 이월과세를 온전히 적용받기 위해서는 5년 내 양도를 해서는 안 된다. 이를 위배 시에는 결국 개인의 양도소득세율을 적용하여 중과세를 적용하기 때문이다.

2017년 개인의 다주택자 중과세 실시 이후 중과세를 피하고.자 법인전환을 하였다면 세법 개정 전에 5년이 도래하지 않았으므로 양도소득세 중과세로 인해 양도를 할 수 없으며, 추후세법이 기존과 같이 개정된다면 법인전환에 따른 추가 세율이 10%에서 30%로 늘어나게 되어 주택 소유자의 예상보다 법인세 부담액이 커지게 될 것이다. 추가 세율을 피하기 위해서는 일정요건에 부합하는 임대주택 등의 형태로 법인에서 주택을 운영하여야만 한다.

또한 다주택자 중과세를 피하고자 부동산 법인을 설립하고자 한다면 추후 법인의 세법개정으로 인해 법인으로도 중과세를 피할 길이 요원해질 수 있다는 점을 꼭 명심하도록 하자.

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,

《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 
대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사
“두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

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