지난 8월 4일 문재인 정부의 23번째 부동산대책이자 5번째 공급대책이 발표됐다. 하지만 신규주택 공급 후보지 등에 인근 주민들은 물론 지방자치단체까지 반대의 목소리를 내면서 시작부터 ‘산 넘어 산’인 상황이다. 조세금융신문에서는 정부의 23번째 부동산대책이 과연 서울 주택시장에 어떤 영향을 줄 것인지 명지대학교 부동산학과 권대중 교수와 이야기를 나눠봤다. <편집자 주>

Q. 최근 문재인 대통령은 이번 대책으로 시장이 안정화되고 있으며 향후 주택시장의 안정화를 위해서도 부동산감독기구를 만들겠다고 했습니다. 교수님은 어떻게 생각하십니까?

A. 우선 먼저 23번째 부동산대책을 내놓았는데 실효성은 많이 떨어집니다. 우선 주택공급 측면에서 문제가 있고요. 대책발표 후 효과가 있으려면 적어도 주택공급이 되거나 사업이 착수되어야 어느 정도 시장에 영향을 미칠 텐데 대통령께서 너무 조급하신 것 아닌가 합니다.

또한 지금도 부동산시장에서 불법, 탈법거래와 관련해서는 국토교통부를 비롯한 금감원, 금감위, 한국감정원과 지방자치단체가 합동으로 조사·감독하고 있습니다. 그런데 정부는 국민을 신뢰하지 못하고 또 다른 감시기구를 만들어 단속하겠다는 것은 시장 자율성을 침해할 가능성이 있어 염려가 됩니다.

Q. 문재인 정부의 23번째 부동산대책이자 5번째 주택공급대책이 발표된 지 딱 일주일이 되었습니다. 시장상황은 어떻습니까?

A. 정부의 주택공급대책에 대해서는 좀 회의적인 분위기입니다. 특히 공공재개발사업 같은 경우에는 반발마저 있는 상태입니다. 물론 지자체장들과 주민들 모두 상의 없이 추진되고 있어 더욱 그런 듯합니다.

Q. 그럼 8.4 대책을 간단히 설명해 주시지요? 정부가 진행하겠다고 밝힌 13만 2000가구, 공급 가능할까요?

A. 정부가 발표한 이번 대책에서 총 26만 2000가구 + α를 공급하겠다고 발표하였습니다. 그런데 이 중에는 지난 5월 6일 정부가 용산 정비창 기지를 비롯하여 유휴부지와 공공재개발사업을 통하여 공급하겠다는 7만 가구가 포함되어 있으며 3기 신도시의 용적률을 상향하여 증가되는 용적률로 6만가구를 사전 예약 분양하겠다는 것입니다.

그러니 신규공급물량은 13만 2000가구 + α인 셈이지요. 문제는 이중에도 공공 참여형 고밀 재건축사업을 통하여 5만 가구를 공급하겠다는 것인데 여기에 문제가 있습니다.

일반주거지역의 기존 용적율이 서울의 경우 3종 주거지역인 경우에 250%로 되어 있습니다. 물론 높이 제한은 35층 이하로 제한되어 있습니다. 그런데 정부는 이 지역의 용적률을 500%까지 상향해 주고 높이도 50층까지 건축할 수 있도록 완화해 주겠다는 것입니다.

문제는 증가되는 용적률의 50~70%를 기부채납을 해야 하고 남는 부분에서도 개발이익이 발생하면 또 90%까지 환수하겠다는 것입니다. 여기에 지난해 12월 27일 재건축초과이익환수제가 합헌되면서 남는 이익이 가구당 3000만원이 넘는 경우에는 또다시 최대 50%까지 환수하도록 되어 있습니다. 그러니 재건축 조합원들이 얼마나 큰 이익을 보겠다고 공공참여 고밀재건축사업에 참여할까요? 그래서 신규 13만 2000가구 + α 공급은 좀 어려울 것입니다.

Q. 8월 달까지 청와대 참모진들이 집을 모두 팔겠다는 입장을 밝히고 비서실장, 수석비서관 등 5명이 사표를 냈습니다. 그중 3명이 다주택자였는데, 3명을 교체했습니다. 일각에서는 직이 아닌 집을 선택했다는 시선도 있습니다. 교수님께서는 어떻게 보셨습니까?

A. 통합당에서는 다주택자 김조원은 직이 아닌 집을 택했다고 했습니다. 이는 통합당의 소리라기보다는 부동산 민심역풍이라고 봐야 합니다. 공직자는 누구보다도 정직하고 국민들에게 모범이 되어야 함에도 주택을 많이 보유하는 것은 바람직하지 못합니다.

물론 어쩔 수 없이 다주택자가 될 수는 있지만 이번 일로 인하여 세간에서는 직 내려놨으니 다주택 안 팔아도 된다. 또는 집값 잡기 대신 내 집 지키기다. 이런 것을 보고 ‘강남집값 불패’ 또는 ‘부동산 불패를 인증한 것’이라는 수많은 말들이 나오고 있습니다. 그래서 고위공직자의 다주택 보유가 바람직하지 못하다는 것입니다.

Q. 공공재건축을 비롯한 정부의 주택공급대책이 발표되는 날 서울시와 협의 끝에 내놓은 줄 알았지만 서울시가 번복했다 또다시 합의했다는 입장을 내놨습니다. 지방자치단체들은 사전협의가 없었다면서 문제를 제기하고 있는 상황인데 발표 이후 광화문에서는 시위가 이어지고 있습니다. 교수님 이를 어떻게 보십니까?

A. 지방자치단체장들은 문재인 대통령에게 서한도 보냈다고 합니다. 이는 사전 주민들의 의견이나 전문가들 및 이해당사자들의 의견이나 공청회 등을 하지 않고 정부가 일방적으로 정책을 발표했기 때문에 같은 당 출신 지자체장까지도 반발하는 것입니다. 특히 지방자치단체장은 선거를 의식하지 않을 수 없기 때문입니다. 따라서 정부가 밀어붙일 수는 있지만 지방자치단체로서는 쉽게 받아들이지는 못할 것입니다.

Q. 지분적립형 분양제도의 20년 거주 문제, 주택권리행사 제한 등 실수요자에겐 유리한 상황인가요?

A. 5년 임대 후 분양전환주택, 10년 임대 후 분양전환주택 등은 그래도 인기가 있습니다. 이는 기간이 짧고 분양전환이라는 메리트가 있습니다. 그런데 이번에 정부가 내놓은 지분적립형 분양제도는 20년 이상을 거주해야 하며 20년 동안 불완전소유권으로 살아야 하기 때문에 너무 기간이 길어서 인기가 떨어질 것으로 보입니다. 하지만 주택을 마련해 준다는 측면에서는 긍정적으로 볼 수 있겠지요.

Q. 정부가 민간 주택임대사업자에 대해 의무임대기간의 절반만 채우면 양도소득세를 중과하지 않기로 했습니다. 임대사업제도를 폐지하기로 한 7.10 부동산대책 이후 얼마 되지 않아 땜질식 처방 카드를 꺼낸 건데, 정부의 처방 어떻게 평가하십니까?

A. 임대주택 등록세대수가 지난 1분기 국토교통부 자료를 보면 156만 9000가구입니다. 이들 주택은 임대기간 내 매도가 어렵습니다. 그래서 언제든지 매도할 수 있도록 하고 매도하는 그 시기까지는 그동안 정부가 혜택을 주었던 것을 유지시키면서 양도세를 좀 낮춰주면 주택공급 측면에서 시장이 많이 안정화 될 것이라고 봅니다. 이번 정부가 내놓은 대책은 정말로 땜질식 처방일 수 있습니다.

Q. ‘임대차 시장 4년 유지 가능’이 발표된 8.4 공급 대책, 3~4년 뒤부터 부동산시장이 또 들썩일까요? 어떻게 생각하십니까? 그리고 전세가 점점 줄어들면서 반전세와 월세가 늘어난다고 하는데 이게 사실인지요.

A. 먼저 임대차 시장이 2+2년으로 2년 또는 4년 후 임대차가격이 올라갈 가능성은 충분히 있습니다. 특히, 신규물량은 제한이 없기 때문입니다. 또한 임대차 3법 중에서 전월세 신고제는 2021년 6월 시스템이 준비가 되면 시행할 계획이지만 전월세 상한제와 계약갱신청구권제는 법 시행이 되고 있습니다.

여기에 임대차 3법과 맞물려 세제 3법(취득세 관련 지방세법과 임대소득 및 양도세와 관련된 소득세법, 종합부동산세법)이 국회를 통과하면서 동시에 시행 또는 시행을 앞두고 있습니다. 소득이 증가하지 않으면서 보유세 등이 인상되어 다주택자들은 인상되는 세금만큼 보증금을 월세로 징구하거나 전세의 일부를 월세로 징구하는 등 월세가 가속화되어 전세가 줄고 반전세 또는 월세가 늘어나는 현상이 가속화 되고 있습니다. 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 보입니다.

Q. 사실 전세가 우리나라에만 있는 제도인데 장점도 있지 않습니까? 점점 월세가 가속화되면 세입자 입장에서는 불리할 텐데요?

A. 그렇습니다. 전세는 이자가 없는 저축성이지만 월세는 소멸성이라 세입자 입장에서는 월세가 높아지면 가계지출이 높아져 생활하기가 어려워집니다. 또한 내 집 마련도 점점 어려워집니다. 따라서 전세제도는 나쁜 점보다는 좋은 점이 많습니다.

지난 6.17 대책에서 정부는 갭투자를 방지하기 위해 전세나 대출을 끼고 주택을 마련하지 못하도록 강화했는데 그동안 무주택자들은 주택구입 방법으로 전세를 끼고 주택을 구입했다가 전세입자를 내 보내고 들어가는 식이었으며 여유가 있는 사람은 대출을 받아서 내 집 마련을 했었지요. 그러나 6.17 대책으로 무주택자가 내 집 마련을 하기는 어려워졌습니다.

Q. 이제 부동산시장의 규제가 매우 강화되었는데요. 4년되기 전 서울 주택공급이 반토막 날 가능성도 있다고 하던데 사실인가요?

A. 당장 내년부터 주택공급은 반토막입니다. 부동산 114자료를 인용하면 금년에는 입주물량이 4만 2012가구이며 내년 2021년에는 2만 1939가구로 발표가 되어있습니다. 2022년에는 1만 862가구입니다. 계속 줄어들고 있는데 주택시장에 직접적 영향을 미치는 것은 바로 입주물량입니다. 아마도 이후 3기 신도시가 분양을 시작한다면 주택시장이 좀 안정될 수 있지만 2021년과 2022년에는 주택공급 부족으로 서울의 주택가격이 지속적으로 상승할 가능성이 있습니다.

따라서 정부가 이런 점을 알고 미리 대책을 내놔야 합니다. 방법은 여러가지가 있지만 지금처럼 도심에서 공공참여 고밀재건축사업으로 공급을 늘린다고 하는데 좀 더 과감하게 토지 등 소유자가 사업에 적극 참여할 수 있도록 당근책을 내놓아야 합니다.

그리고 수요도 분산하는 정책이 있어야 합니다. 물론 지금은 유동성 자금이 풍부해서 정부가 어떤 정책을 내놓아도 가격은 오릅니다. 따라서 유동성자금이 부동산시장에 머물지 않도록 대책을 강구해야 합니다.

Q. 오늘 긴 시간 부동산시장에 대한 전반적인 인터뷰에 감사드리며 끝으로 실수요자들에게 내집 마련을 어떻게 해야 하는지 한마디 해주시기 바랍니다.

A. 먼저 부동산시장 변화가 생각보다 크게 변화하고 있습니다. 특히, 임대차 시장도 변하고 있지만 그보다는 부동산 세제 3법 시행으로 다주택자들이 주택을 보유하는 것 자체가 힘들어 질 수 있어 2021년 5월 말까지는 다주택자 주택이 매물로 나올 가능성이 있습니다. 따라서 내집 마련 자금이 준비된 사람들은 내년 5월 말까지 급매물을 노려보는 것도 좋은 방법입니다.

또한 청약가점이 65점 이상이 된다면 강남지역을 비롯한 정부가 공급하는 공공분양주택이나 재건축, 재개발로 공급되는 주택을 노려볼 만합니다. 하지만 자금마련이 어려운 사람들은 3기 신도시와 2기 신도시 중 교통이 편리한 지역에 분양 또는 매입하는 것이 좋겠습니다. 뿐만 아니라 1기 신도시중 분당이나 일산 등 리모델링이나 재건축사업으로 미래가치가 있는 주택을 구입하는 것도 방법입니다.

결국, 앞으로 10~20년 이후에는 주택공급은 늘어나고 인구는 감소해서 도심지 일부지역을 제외하고 수도권에서는 주택가격이 하락할 가능성도 있습니다. 따라서 주택은 자산증식의 수단이 되어서는 안 됩니다. 주택은 그냥 주택이어야 합니다.

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

명지대학교 부동산학과 교수/(사)대한부동산학회 이사장

(사)대한부동산학회 제17-18대회장 역임/(사)한국부동산산업학회
부회장역임

국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 부동산산업발전위원회 위원

한국토지주택공사 경영투자심사위원/주택도시보증공사 도시재생투자심사위원/한국국토정보공사 선임 비상임이사 역임

서울시 용산구, 서초구, 인천서구, 고양시, 경기도시공사 등 분양가심의위원회 위원장

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