(조세금융신문=김우일 대우M&A 대표) 좁은 한반도 남쪽에 몰아친 부동산 광폭이 심상치 않다.

끊임없는 정부의 협박과 규제를 비웃듯 풍선 누르기식으로 여기저기 튀어 오르는 아파트의 시세는 과히 술 취한 사람의 갈지자 행보와 비슷하다. 부동산에 투자하면 처절한 후회를 느끼게 해주겠다는 역대 정권의 협박이 국민들에겐 허공의 메아리처럼 느껴지는 모양이다.

광폭에는 반드시 진원지가 있기 마련이다.

진원지가 없는 산불은 이쪽저쪽 산발적으로 일어나는 잔불과 같아 스스로 꺼지든가 혹은 쉽게 불길을 잡을 수가 있다. 그러나 산불의 3요소를 갖춘 진원지가 있는 산불은 위세가 거셀 뿐만 아니라 튕겨 나오는 불티로 인해 계속해서 주변에 퍼트려 그 산불을 진화하기가 난처하다. 최초의 진원지가 수십 개의 진원지를 만들며 새끼를 쳐 나가면 그야말로 악몽의 재해급이다.

산불의 3요소는 재료, 열, 산소이다. 우리나라 부동산 광폭의 진원지는 강남이다. 부동산 광폭의 진원지인 강남은 이 산불의 3요소를 처음부터 강렬하게 구비하고 있었다.

제1요소인 재료는 70년대 당시 강북의 4대문 안에서만 번성하던 삶의 터전이 막 국가경제가 급팽창하던 시기에 새로운 터전을 필요로 하게 되었다. 특히 당시 우리나라 경제의 볼륨을 빠른 시기에 키우기 위해서는 건설업이 제일의 국가기간산업으로 중요시되었고 이 건설의 무대로 한강 이남의 황무지인 강남이 안성맞춤이었다.

4대문과 근접거리이고 공동편리 생활터전인 강남아파트는 모든 국민들에게 매혹적인 물건이었다. 제2요소인 열은 국민소득이 늘어나며 공공보다 개인 자유주의 개념이 강화되자 남보다 더 좋은 곳에 더 좋은 똘똘한 한 채에 살아보겠다는 가치 열망이 열을 가했다.

제3요소인 산소는 국가의 금융재정정책으로 인해 화폐의 유동성이 풍부해진 반면 기업 생존경쟁이 치열해지면서 이 유동성이 흐르는 수로가 생산적인 기업보다는 부동산 쪽에 물꼬를 틀 수밖에 없어 제1요소, 제2요소에 산소를 더해주었다.

이 ‘강남불패’라는 요상한 유행어를 들으면 필자는 과거 강남 부동산에 얽힌 옛날 추억의 에피소드가 새삼 떠오른다.

1970년대 북해도거류민단장으로 행세하던 필자의 친척이 당시 친분이 있던 최고권력기관인 중앙정보부장의 권유로 강남 말죽거리 땅을 둘러본 적이 있었다. 평당 몇백 원에 불과한 황무지 땅을 사두면 큰 부자가 될 거라는 중앙정보부장의 귀띔에도 사실상 논밭이나 다름없던 말죽거리 땅을 외면했다.

아무 쓸모 없는 땅을 사놓을 필요가 없다는 현실경제 감각이었다. 1980년대 필자가 대우그룹 기획조정실에 근무할 시 신개발투자로 대우지하상가(현 강남역 지하상가)를 서울시와 BOT(건축 후 20년 운영 후 기부채납) 개념으로 건립했다.

20년간 운영이익으로 건설비를 충당해야 하는 관계로 대우지하상가 운영이익은 대우건설에 최대관심사였다.

그러나 이익은커녕 매년 운영손실이 눈덩이처럼 늘어나 회장의 특명으로 필자가 경영진단을 한 적이 있었다. 당시 보고서에 경영적자 원인을 한마디로 표현해 회장에게 보고한 적이 있는데 지금도 그 보고서를 보던 고 김우중 회장의 의미 있는 표정이 눈에 아른거린다.

“운영적자 원인은 사방팔방이 황무지라 WIG 손님이 없어 절대적으로 이익을 낼 수가 없다. WIG(Walking In Guest) 손님이란 강남역 주변을 걸어 다니는 고객들을 지칭함이다” 회장의 의미 있는 응답이 나왔다 “곧 엄청난 개발로 상가 운영이익이 폭발적으로 생길 거다.”

과연 예측대로 지금의 강남역은 최고의 번화가로 발돋움했다. 강남불패라는 신화가 과거의 한 전설로 인구에 회자되길 기도해봄은 요원하다고 해야 하나? 아니면 사필귀정의 길을 밟을 것인가?

※ 본 칼럼은 필자 개인 의견으로 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

[프로필] 김우일 대우김우일경영연구원 대표/대우 M&A 대표

전)대우그룹 구조조정본부장

전)대우그룹 기획조정실 경영관리팀 이사

인천대학교 대학원 경영학 박사

서울고등학교, 연세대 법학과 졸업

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