(조세금융신문=이장원 세무사) 주택 양도 시 잔금 청산일을 2020년과 2021년 중 언제로 하는 것이 좋을까?

2021년 세법 개정안이 이미 나왔지만 부동산 대책에 묻혀 많은 매도자가 이를 놓치고 있다. 주택 거래 시 잔금청산일이 언제인지에 따라 적용되는 연도의 세법이 달라진다.

현재 매매계약 체결 예정인 주택 거래의 잔금청산일은 2020년 12월이거나 2021년 초가 될 것이다. 그럼 나는 언제를 잔금청산일로 설정해야 세법상 유리해질 수 있을까? 결론부터 말하자면 2020년 12월내에 잔금을 마치는 것이 유리하다. 세법개정안을 살펴보며 그 이유를 쉽게 알 수 있다.

2021년 세법개정안은 양도소득세를 증가시킬 것이다

2021년 주택 양도소득세 개정안은 전부 세액증가와 과세로 이어지는 상황이다. 이는 정부의 부동산 정책과 방향을 같이 하고 있다는 점에서 쉽게 예측할 수 있다.

1. 소득세 최고세율 조정

2021년 1월 1일부터 소득세 최고세율이 조정된다. 20년까지는 5억 초과분에 대해서 42%가 최고세율(지방소득세 포함 46.2%)이었으나 이번 개정으로 인해 5억 초과~10억 이하는 42%의 세율을, 10억원 초과에 대해서는 45%의 최고세율(지방소득세 포함 49.5%)이 적용된다. 2017년 세제 개편 이후 3년만에 다시 최고세율 구간이 생긴 것이다.

주택가격의 상승으로 인해 과세표준 10억원이 넘어가는 납세자에게는 3.3%의 증가된 세액을 납부하여야 한다. 3주택 이상 보유한 다주택자의 경우에는 중과세율이 더욱 크게 증가될 것이므로 21년 매도 예정자에게는 달갑지 않은 세법 개정 소식이다.

2. 1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

2020년까지는 1세대 1주택자가 비과세 요건을 충족하고, 2년 거주하였다면 9억 초과분에 대해서 보유기간연도에 따라 연 8%씩, 10년 이상 보유 시 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 서울의 아파트 평균가격이 10억원이라는 뉴스를 접하다보면 이제 9억원까지의 비과세 요건도 더 완화되어야 하지 않을까라는 생각이 들지만, 현 세법에서는 오히려 더 강한 조세정책이 적용되고 있다.

9억원 초과분에 대해서는 세액 계산을 통해 양도소득세를 신고 및 납부하여야 하는데, 장기보유특별공제를 80% 적용받는다면 그 세액의 부담이 한결 가벼워진다. 그러나 21년도부터는 보유기간공제율과 거주기간공제율을 분리하여, 각 공제율을 최대 40%씩 따로 계산하여 적용하게 된다.

2020년에 주택을 양도한 납세자는 2년 거주기간이 있다면 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받겠지만 21년에 주택을 양도하게 된다면 최저 48%까지 공제율이 떨어져 32%의 차이에 대한 양도소득세를 납부하여야 한다. 양도소득세 시뮬레이션을 통해 이 세액차이는 억대가 넘어갈 수 있음을 확인했다.

3. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과세율 인상 및 주택수 산정 시 분양권 포함

2021년 6월 1일 전까지는 다주택자 양도소득세 중과세율이 2주택자는 10%, 3주택 이상자는 20%였다. 그러나 21년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 2주택자는 20%, 3주택 이상자는 30%로 상향 조정된다. 이에 더해 기존에는 주택 및 입주권만이 주택수 산정에 포함되었으나, 21년 이후 취득하는 분양권에 대해서는 다주택자 판단 시 주택수에 포함되어, 분양권을 통한 주택수 배제 및 주택 투기의도에 큰 제재를 가할 조세정책목적을 확인할 수 있다.

2020년에 10억원 이상의 과세표준이 발생하는 3주택 이상자의 세율은 62%(지방소득세 포함 68.2%)가 최고였다면, 21년 6월 1일 이후 똑같은 조건의 납세자 세율은 75%(지방소득세포함 82.5%)가 되는 것이다. 14.3%의 증가도 엄청나지만 세율이 82.5%라는 점은 가히 살인적이라고 할 수 있다. 다주택자의 주택관리에 더 고민이 깊어지는 세율이 아닐 수 없다.

4. 2년 미만 보유 주택 등에 대한 양도소득세율 인상

21년 6월 1일 전까지는 주택 또는 입주권을 단기보유하게 되면 1년 미만은 40%의 단일세율, 1년 이상이면 기본세율을 적용받아 세 부담을 한층 줄일 수 있다. 그러나 21년 6월 1일 이후부터는 주택 및 입주권에 분양권도 포함하여 1년 미만 보유시 70%(지방소득세 포함 77%)의 단일세율, 1년 이상이면서 2년 미만인 경우에는 60%의 단일세율(지방소득세 포함 66%)을 적용받게 된다.

단일세율은 누진세율에서 적용받을 수 있는 누진공제를 적용받지 못해 세 부담은 한층 높아진다. 나아가 70%의 단일세율은 미등기양도자산의 양도소득세율과 같다. 미등기양도자산은 등기하지 않은 자산을 양도하여 조세를 회피하고자 하는 의도를 제재하고자 높은 세율을 적용하는 것이 입법 목적이다. 이와 같은 세율을 적용한다는 점에서 정부의 주택 투기 억제에 대한 강한 의지가 느껴지는 세율 개정안이라고 볼 수 있다.

2021년부터는 법인의 주택 양도 시 추가세율도 10%에서 20%로 인상되며, 종합부동산세도 세율이 껑충 뛴다. 그야말로 출구 없는 조세무덤이 될 수 있다. 다주택으로 고민을 하고 있다면 2020년 주택 양도에 대한 실익을 따져보아 얼마 남지 않은 20년의 세제 효과를 누리도록 하자.

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,

《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 
대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사
“두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

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