(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 지난 12월 4일 정부는 “김현미 국토교통부장관을 변창흠 현 LH공사사장으로 교체한다”고 발표했다. 이를 두고 말들이 무성하다. 주택문제에 대한 국민적 불신의 문책성 인사로 보아 정책기조가 변할 수 있다는 시각도 있지만, 현재의 정책기조가 대폭 수정되지는 않을 것이라는 시각이 우세하다.

부동산 정책기조가 바뀌면 현 정부의 부동산정책 실패를 자인하는 꼴이 되므로 바꾸기가 쉽지 않을 것이다. 그렇다면 지금의 정책으로 정부가 기대하는 것처럼 집값, 전셋값 상승을 막을 수 있을까? 막기는커녕 상황은 점점 더 악화될 것이며, 향후 2년은 더 지속될 가능성이 크다. 정책기조를 못 바꾼다면 몇 가지라도 보완해야 집값, 전셋값은 안정될 것이다.

현재의 전셋값은 매매시장에서부터 해결책을 강구해야 안정된다. 집값과 전셋값은 동전의 앞뒤와 같이 서로 밀접하게 연관되어 있다. 집값이 불안정(올라도, 내려도)하면 반드시 전셋값에 영향을 주고, 전셋값이 불안정하면 다시 집값에 영향을 미친다. 둘은 한 몸이다.

선과 악, 정부만능주의와 시장만능주의, 정의와 불의

대결 아닌, 중용의 시각으로 봐야 현실적 정책 가능

보완해야 할 정책에는 무엇이 있을까? 먼저 현재의 주택문제를 바라보는 시각을 국민 눈높이에서 보아야 한다. 책상에서 이론적으로 접근할 것이 아니라, 현장에서 실제로 발생하고 있는 문제점들을 파악하고 보완해야 현실적이고 합리적인 정책이 나온다. ‘주거복지’라는 ‘절대선’의 명제를 앞세워 세입자 혹은 집 없는 사람들은 무조건 보호해야 할 약자이고 모든 것을 정부가 개입하여 해결하려는 시각, 현재의 집값 문제가 전적으로 투기세력에 의해서 발생하고 있다는 시각, 집값 상승으로 벌어들인 소득은 불로소득이므로 징벌적 세금부과가 당연하다는 시각은 위험하다.

이런 인식은 부동산 문제를 선과 악, 정부만능주의와 시장만능주의, 정의와 불의의 대결로 규정하여 정책이 과격해지고, 정책결과가 정부 의도와는 정반대 방향으로 흘러가는 비현실적인 정책을 양산할 위험성이 있다. 집은 다른 재화처럼 일반적인 경제이론만으로는 해결할 수 없는 특수재이다.

(세입자로 살든, 집주인으로 살든)집은 아무리 비싸도 꼭 필요한 재화이고, 많은 국민들은 재산의 약 70%가 집값이어서 주택구입을 중요한 재테크 수단 중의 하나로 생각하는 것이 현실이기 때문이다. 전 재산이 달려 있으므로 절대 손해 보려하지 않는다. 이런 현실을 제대로 보고 세입자와 집주인, 정부가 보호해야할 사회적 약자의 범위, 정부가 시장에 개입할 수 있는 한계를 꼼꼼하게 살펴 어느 한쪽으로도 기울지 않은 중용(中庸)의 정책을 추진하여야 집값, 전셋값을 잡을 수 있다.

지금의 집값, 전셋값 상승은 ‘시장메커니즘’ 붕괴가 가장 큰 원인

지금의 집값, 전셋값 상승의 원인은 어디에 있을까?

‘코로나19’로 경제가 어려우면 집값은 내려가야 하는 것이 상식인데, 왜 집값은 오르는 것일까?

결론부터 말하면 투기수요 등 여러 가지 다른 이유도 있겠지만, 시장메커니즘(market mechanism)이 붕괴되어 있는 것이 가장 큰 원인이다. 시장기능이 작동하지 않아 매매시장이 왜곡되니, 매매수요 대기자들이 대거 전세시장으로 몰려 전세수요가 넘치게 되고 전셋값이 오르는 것은 당연하다.

설상가상으로 ‘임대차3법’ 시행이 기름을 부었다. 임대료를 5% 이상 못 올리니(전월세상한제) 전세가 반전세나 월세로 전환되고, 기존 세입자에게 2년을 더 살게 하니(계약갱신청구권) 전세매물이 줄어들어 전셋값은 집주인이 부르는 게 값이 되었다.

다주택자 투기행위를 방지한다는 명목으로 ‘1세대1주택자 비과세요건’에 실거주기간 2년을 추가하자 굳이 해당지역에 살지 않아도 될 사람까지 세입자를 내보내고 직접거주를 선택한다. 이로 인하여 그렇지 않아도 부족한 전세물량은 더 줄어들게 되었다. 선택할 수 있는 지역적 범위가 좁은 전세시장의 특성을 간과한 정책이었다.

여기에 ‘재테크 전문가’라는 사람들이 부추긴 ‘아파트집단쇼핑행위자들’의 시장질서 교란행위도 집값, 전셋값 상승에 한 몫 하였다.

‘아파트집단쇼핑행위자들’에 대한 감시, 무주택자 대출규제 완화, 한시적 양도세 완화, 무주택자 구입주택시 세입자 계약갱신청구권 배제, 양도세비과세 실거주요건 2년 유예를 통해 시장기능을 회복시켜야

그렇다면, 합리적인 정책은 무엇일까? 전면적인 정책기조 수정은 불가능할 것이므로 지금까지 정부가 추진한 정책을 기초로 보완해야할 사항을 살펴보자.

먼저, 정부가 추진 중인 부동산감독기구(가칭 ‘부동산거래분석원’) 출범을 서둘러야 한다. 별도기구가 필요한지에 대해 회의적이지만 기왕 추진할 거라면 속히 출범시켜야 한다. 이 기구를 통해 불법 혹은 변칙거래자, 투기행위자(특히 재테크라는 명목으로 지방을 순회하는 ‘아파트집단쇼핑행위자와 이를 부추기는 세력’)들에 대해 철퇴를 가해야 한다.

다주택자 취득세 중과, 법인에 대한 종부세 및 양도세 강화로 투기적 수요는 예전보다 많이 차단되었다. 이들이 마지막 남은 투기세력인 셈이다. 필요하다면 ‘주택거래허가제’라도 시행하여 투기수요를 차단하여야 한다.

둘째, 시장메커니즘이 복원될 수 있도록 대출규제는 지역기준에서 사람기준 규제로 전환해야 한다. 무주택자들만이라도 편리하게 집을 살 수 있도록 하여 매매수요가 전세수요의 일부를 흡수하여야 한다. 지금처럼 특정지역 집값상승을 우려하여 지역(조정대상지역)을 기준으로 하는 대출규제는 풍선효과를 불러와 정책의도와는 정반대의 부작용만 야기한다. 담보대출 강화는 신용대출을 증가시키고, 신용대출 증가는 서민들의 이자부담만 가중시킬 뿐만 아니라, 신용대출이 가능한 사람들과 불가능한 사람들 간에 금융 불평등만 심화시킨다.

셋째, 한시적으로라도 양도세 완화 내지 유예를 통해 다주택자 매물이 나올 수 있도록 퇴로를 열어주어야 한다. 지금처럼 양도차익의 60∼70%를 세금으로 내야하는 상황에서 다주택자 매물이 시장에 나올리 만무하다. 아무리 종부세를 강화해도 오른 집값으로 인한 이익이 더 클 것이므로 버틸 만큼 버틸 것이고, 버틸 여력 또한 충분해 보인다. 버티기가 여의치 않으면 자녀들에게 증여하지, 남에게 팔지 않는다. 일선 현장에서 벌어지고 있는 현상들이다.

넷째, 무주택자가 구입한 매매물건에 대하여는 세입자 ‘계약갱신청구권’ 행사를 배제시켜 주어 매매가 활성화 되도록 하여야 한다. 거래가 활성화되어야 매매시장과 전세시장이 선순환 되는 시장메커니즘이 작동되기 때문이다. 당장은 기존세입자의 주거안정을 해칠 수 있으나 임대기간 종료후 오른 전세금을 장만해야 하는 고통이 더 클 수 있다.

마지막으로 전세공급 감소를 막기 위해 양도세 비과세요건인 ‘실거주기간(2년)’ 시행을 2년(계약갱신청구권을 행사한 기존세입자 임대기간이 만료되는 기간) 정도 유예시킬 필요가 있다. 이를 통해 전세물량이 부족한 지역에 굳이 거주하지 않아도 될 집주인들이 기존세입자를 내보내 공급부족을 심화시키는 부작용을 줄일 수 있다.

공적임대주택 공급대책만으로는 전셋값을 잡을 수 없어, 재고주택 거래(전세)활성화만이 유일한 해결책

집값이 오르면 전세수요가 폭발하고, 전세수요가 폭발하면 전셋값이 오르고, 전셋값이 오르면 집값은 다시 오른다. 이 악순환의 고리를 끊어야 한다.

그 방법은 끊겨져 있는 시장메커니즘 회복만이 최선의 해결책이다. “공적임대주택을 충분히 공급하겠다”는 전세대책은 비현실적이다. 당장의 전세 초과수요가 심각한데, 최소 5∼10년이 걸리는 공공임대주택 공급대책이 무슨 효과가 있을까?

공공임대주택 공급으로 전세시장을 안정시키려면 공공임대주택 물량이 전체 주택의 약 15%는 되어야 한다(2015년 기준 우리나라는 약6.4%, 유럽은 15∼25%). 추가적으로 약 100만호 정도가 공급되어야 한다(2015년 기준 약 194만 호, 필요물량 약 320만호). 한꺼번에 그 많은 물량을 어떻게 공급할 수 있을까? 불가능한 일이다. 지금은 중장기 정책이 아니라, 긴급처방이 필요할 때다.

긴급처방으로 시장메커니즘이 정상적으로 작동되도록 한 후, 동시에 중장기 정책으로 공공임대주택 공급확대를 추진하여야 한다. 당장 살아갈 집 한 칸이 걱정인 국민들을 장밋빛 청사진으로 위로할 수는 없다. 더 늦기 전에 사고의 전환, 정책의 전환(보완)이 필요하다.

돌아가기에 너무 멀리 온 것이 아니라, 아직도 갈 길이 더 많이 남아있다. 지금도 늦지 않았다. 늦으면 늦을수록 민심만 더욱 싸늘하게 돌아설 뿐이다.

[프로필] 양기철 (주)하나감정평가법인 부회장

감정평가사/경영학박사

가천대학교 겸임교수

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