(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 2021년 신축년 새해가 밝았다. 2020년 경자년은 코로나가 부동산 전반에 커다란 영향을 미쳤으며 ‘내 집 마련’ 열풍과 초저금리 바람을 타고 수익형 부동산에 관심이 높았던 한해라는 평가다.

올해 주택시장 ‘전강후약’

새해를 맞이하며 부동산시장에서 가장 관심을 끄는 것은 역시 집값 흐름이다. 업계에서는 올해 세금 등의 여러 규제가 강화되지만 수요가 뒷받침되는 서울 등 수도권의 집값 상승세는 지속할 것으로 전망하고 있다.

특히 입주물량이 줄고 전세가격 상승세가 지속되면서 집값을 끌어올릴 가능성이 크다고 내다봤으며 수도권을 비롯해 지방도 광역시를 중심으로 오를 것으로 보고 있다.

내 집 마련 시점과 관련해선 여전히 미룰 필요가 없다는 시각이 대부분이지만 자금력 등을 고려해 신중한 접근이 필요하다고 조언하고 있다. 집값이 떨어진다는 보장이 없기 때문에 주택구매 여력이 되면 최대한 빨리 사는 것이 좋겠다.

올해 주택시장은 전강후약의 모양새를 나타낼 것으로 보인다. 정부의 부동산 정책기조가 투기억제를 통한 가격안정화에 있는 만큼 규제책(대출 및 세금규제) 역시 더욱 강화될 것으로 보이기 때문이다. 다만 정부정책이 시장에 충분히 반영되는 데까지는 다소 시간이 필요한 만큼 2021년 주택시장은 전강후약의 모양새를 나타낼 것으로 보는 이유다.

주택의 규모적 관점에서 살펴보면, 소형화가 더욱 가속화될 것으로 보인다. 통계청에 따르면 1~2인가구의 비중은 전체 가구의 절반을 훌쩍 넘어서면서 과거와 달리 1~2인 가구 중심의 소형주택이 대세로 자리한 듯하다. 실제로 이는 청약시장에서 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택이 강세를 보일 전망이다.

주택관련 투자 전략을 살펴보기로 하자. 올해 집값과 전셋값이 지난해처럼 오를 가능성이 높기 때문에 집값은 오르면서 공급부족으로 청약 경쟁률은 더욱 치솟고 주택구입 자금 부담이 커져 무주택자의 내 집 마련은 더욱 힘들어질 전망이다.

무주택자의 경우 자금 여력이 된다면 내 집 마련을 주저하지 말아야 한다. 집값이 내리길 무작정 기다리다 내 집 마련할 기회를 놓치는 것보다는 실거주할 내 집을 장만하는 게 중요한 전략으로 보인다. 우선 분양시장을 노리되, 당첨이 안 된다면 하반기(7~12월)부터 기존 주택 매입을 노리는 게 좋겠다.

올 7월 시작되는 3기 신도시 사전청약과 분양가 상한제가 적용되는 민간 아파트 모두 시세의 절반 수준으로 공급될 것으로 예상되지만 그만큼 경쟁이 치열해져 자신의 청약 가점 등을 따져서 내 집 마련 전략을 짜야 한다.

청약 당첨 가능성이 희박하다면 올 상반기부터 기존 주택 매입을 노리는 방안도 있는데 올 상반기 다주택자들의 물량이 나올 확률이 높아서다.

매입을 고려한다면 추천 단지로는 서울 외곽 저평가 지역이 좋을 듯하다. 서울 ‘노도강(노원·도봉·강북)’과 ‘금관구(금천·관악·구로)’ 지역이 지금은 대중교통이 불편하지만 향후 경전철, GTX, 신안산선 등 교통호재가 있는 지역을 장기적으로 재개발, 재건축을 기대할 수 있는 서울 강북 단지를 눈여겨볼 만하다.

다만 지방에서 내 집 마련은 신중해야 한다. 지방은 지역별 편차가 있을 수 있으며 청주나 대전 등 단기 투자 수요가 몰린 곳은 매입 시기를 늦추는 게 좋겠다.

1주택자라면?

1주택자라면 인기 지역이나 신축 아파트 단지로 ‘갈아타기’를 권해본다. 서울 강남은 다른 지역이 상승할 때 토지거래허가구역 등 규제로 덜 올라 추가 상승 여력이 있기 때문에 강남으로 갈아타기를 고민한다면 빠른 선택을 하는 게 좋을 듯하다.

올해부터는 1가구 1주택자도 양도세 부담이 늘어날 수 있다는 점을 염두해두어야 한다. 9억원 초과주택 양도 시 적용되는 장기보유특별공제에 ‘거주요건’이 추가됐기 때문이다. 기존에는 보유기간만 따져 연 8%씩 공제율을 적용해 최대 10년 이상 보유한 주택은 연 8%씩 80%를 공제했지만 올해부터는 거주하지 않은 집은 최대 40%까지만 장기보유특별공제가 적용된다. 보유기간이 길어도 거주한 기간이 짧으면 세부담이 증가하는 만큼 이를 고려하고 움직여야 한다. 1주택자가 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 취득세와 양도세를 주의해야 한다.

특히 조정대상지역 내에서 일시적 2주택이 되면 취득세는 종전 주택을 1년 내에 처분해야 8%를 피할 수 있고, 양도세는 1년 내에 처분 및 전입의무를 지켜야 비과세를 받을 수 있다.

다만 양도세 비과세 적용요건에서 임차인이 거주하고 있는 경우 최대 2년간 처분 및 전입의무 기간이 주어지는데 문제는 임차인의 계약갱신청구권으로 인해 전입을 제때 못하는 일이 발생할 수 있으므로 이에 갈아타기를 시도하기 전에 반드시 전입가능 여부를 확인해야 한다.

그동안은 부부 공동명의일 경우 12억원까지 종부세가 면제되며 대표적인 절세 방법이었지만, 올해부터는 이를 고민해볼 필요가 있겠다. 공시가격 12억원이 넘어 종부세를 내야하는 부부 공동명의 1주택자는 9월에 단독명의와 공동명의 중 어느 쪽이 유리한지 따져본 뒤 납부방식을 선택할 수 있게 되면서다.

그동안 단독명의자만 받아온 종부세 고령자·장기보유 특별공제 혜택을 부부 공동명의 1주택자에게도 부여하기로 한 대신 공동명의 1주택자가 이 혜택들을 받으려면 기본 공제액이 12억원에서 단독 명의와 같은 9억원으로 줄어든다.

다만 공시가격이 12억원 이하면 공동명의로 보유했을 때 종부세를 내지 않기 때문에 나이나 보유기간과 상관없이 공동명의가 유리하다.

다주택자라면?

다주택자의 경우 각종 정부규제가 쏠린 만큼 추가적인 주택매입은 조심스럽게 접근할 필요하다. 올해부터 다주택자에 대한 세부담이 높아지는 것이 골자이기 때문에 이를 피하고 싶다면 5월 이전에 매각을 고려해야 하는데 종부세 부과가 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 부동산을 대상으로 이뤄지기 때문이다.

2021년부터 다주택자는 공제기준이 9억원에서 6억원으로 낮아진다. 조정대상지역 2주택 이하도 0.6~3.0%로 세율이 오르고 3주택 이상은 1.2~6.0%로 대폭 상향된다. 여기에 고령·장기보유공제는 다주택자가 되는 순간 불가하다. 따라서 올해부터 보유세 부담이 급증하기 때문에 세금과 현금 흐름을 꼼꼼히 따져 무리다 싶으면 주택 처분 여부를 결정해야 할 것으로 보인다.

수익형 부동산 전망과 투자전략

새해에도 초저금리 기조가 유지될 것으로 예상됨에 따라 상업시설, 업무시설 등 수익형 부동산에 관심이 집중되고 있다.

지난해 수익형 부동산시장은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 촉발된 경기 침체로 공실률이 높은 수준을 유지하고 있음에도 상대적으로 규제 영향이 덜해 투자처를 잃은 유동자금이 쏠림현상을 나타냈다.

올해는 무엇보다 코로나19의 장기화로 공실확대 및 임대료 연체로 인한 시장의 불안감이 커지고 있는 만큼 우량 임차인 입주 여부가 투자처를 선택하는데 있어 핵심 투자요소로 떠오를 전망이다. 주택시장과 마찬가지로 수익형 부동산시장 역시 양극화가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 유동인구 및 배후지 확보 여부와 함께 상권의 안정성 및 확장성 여부, 실현가능한 개발호재가 있는지 꼼꼼히 따져본 후 투자해야 할 것이다.

올 신축년에는 시장 규모와 수요층이 확대되고 있는 소형 업무용 부동산의 강세가 예상된다. 코로나의 영향으로 비대면(언택트) 업무와 소비 활성화로 온라인 쇼핑 시장 성장세가 가파르게 상승하면서 오프라인 매장 중심의 수익형 부동산시장에 투자하는 데 고려해야 할 사항이 많기 때문에 이럴 때일수록 보수적 접근이 필요하다고 업계는 조언하고 있다.

마지막으로 정부의 각종 부동산 대책에도 불구하고 올해 매매 및 전세 흐름은 수도권과 지방 모두 상승하고, 청약 시장도 더 과열되리라 전망되고 있다. 수익형 부동산은 공급이 많은 오피스텔과 도시형 생활주택보다는 최근 대형 기업이 아닌 1인 기업, 소규모 기업이 증가하고 있으며, 내수 경기침체로 임대료가 저렴한 공유 오피스, 섹션 오피스 등의 소형 오피스 수요가 높을 것으로 예상된다.

<본고는 필자의 개인 의견으로 본사의 편집방향과 다를 수 있음>

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
  중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
  전) 네이버 부동산 상담위원
  전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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