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제목 :  [전문가칼럼] 주택 증여 생각 중이라면? '필독'하세요
작성자 :  관리자 작성일 :  2021.03.19  

 

(조세금융신문=이장원 세무사)

내가 생각한 꼼수, 국세청은 이미 알고 있다

 

최근 국세청 보도자료에서 주택 증여 관련 변칙적 탈루혐의자 1822명 세무검증을 실시하겠다고 한다. 이제 놀랍지도 않다. 2017년 8·2 대책 이후 주택 관련 양도 및 증여관련 세무조사는 거의 한두 달 걸러 한 번씩 진행하고 있기 때문이다. 보도자료를 잘 읽어보면 주택관련 세무조사 추진성과와 함께 항상 추징 사례들을 안내하고 있다. 해당 추징사례들만 잘 숙지하고 부모자식간의 증여를 진행한다면 세무조사 대상자가 될 리 없다.

 

하지만 납세자는 본인이 생각한 기막힌 묘수가 있다며 상담을 요청하고는 한다. 그러나 상담을 진행하면 실상은 전부 쉽게 들통 날 수 있는 꼼수에 그치는 경우가 많다. 최근 보도 자료의 사례를 통해 주택 증여 시 주의사항을 살펴보도록 하자.

 

국세청이 이미 알고 있는 주택 편법증여 사례

 

1. 부담부 증여를 가장한 주택 편법 증여자

자녀가 부로부터 고가의 아파트를 증여받으면서 해당 아파트에 담보된 부의 금융 채무를 인수하였다고 신고하였다. 이는 부담부증여가 되어 부친의 채무 부분은 양도소득세로 과세가 되고, 채무 이외의 부분은 증여가 되어 단순증여보다는 누진세율을 피할 수 있기 때문에 절세효과를 가져다주는 경우가 많다.

 

세무조사가 된 것은 증여 이후 해당 채무를 인수받은 자녀가 상환하는 것이 아니라 부친이 몰래 상환했기 때문이다. 이 경우 실질적인 채무를 자녀가 인수한 것이 아니어서 부담부증여가 아닌 순수증여로 추징이 되어 버린다. 국세청은 어떻게 알고 있을까? 국세청은 주택 증여과정 등에서 인정받은 채무에 대해서 만기 상환 시까지 상환내용을 매년 정기적으로 사후관리하게 되어 있다.

 

즉, 증여시점만 살펴보고 끝이 아니라는 것이다. 이를 놓치고 몰래 대신 상환하면 될 것이라는 얕은수는 몇 년 후 추징세액과 더불어 불어난 가산세까지 납부하여야 한다. 유사한 사례로는 아내가 남편으로부터 아파트를 증여받을 때 거주하는 임차인의 전세 보증금을 승계하였다고 신고한 경우이다. 추후 전세를 월세로 전환하면서 차액의 보증금을 임차인에게 상환할 때 해당 채무를 승계한 아내가 돌려주는 것이 아니라 남편이 돌려준 내역을 포착하여 증여세를 추징하게 된다. 이 역시 부채사후관리를 통해서 밝혀내는 것이다.

 

해당 사례들은 전부 1~3년 전에 펼쳐진 증여에 대한 최근 세무조사 사례일 것이다. 부채 사후관리는 1년 주기가 많으므로 바로 포착이 되지 않아 신고 후 안심하고 대신 채무를 상환하였을 때 세무조사 대상자가 될 수 있다. 눈 가리고 아웅 하지 않도록 하자.

 

2. 주택 증여자의 주택 취득자금 출처 부족 혐의자

대부분의 고객이 놓치는 점 중 하나는 주택 수증자에 대한 세무조사만이 펼쳐질 것이라는 생각이다. 상담 중에 항상 놓치지 않고 확인하는 것은 주택을 최초 취득한 시점의 증여자 경제적 능력이다. 최초 취득시점에 부친이 10억원의 아파트를 구입한 후 이를 자녀에게 증여하였다면 대부분 수증자인 자녀가 올바르게 증여 절차를 지켰는지 살펴볼 것이다.

 

여기서 한 단계 나아가 아파트 구입 시점에서 부친의 신고소득이 최근 5년간 5억원도 안 되는 상황에서 해당 아파트를 구입했다고 한다면 부친의 신고소득의 누락은 없었는지를 살펴볼 수 있다.

 

이런 경우 부친은 대부분 사업을 운영 중인 고소득 개인사업자 또는 법인의 대표일 것이다. 개인사업자 매출누락 또는 법인의 불법적인 자금 유출에 대한 세무조사를 동시에 시작하게 되는 것이다. 최근 주택취득자금 조달 및 입주계획서 작성 시 그 항목과 첨부서류가 더 철저해진 이유도 취득시점부터 취득자의 경제적 자력이 있는지 등을 살펴 취득자의 소득누락 등을 점검하기 위해서다.

 

3. 재차증여 합산누락 신고자

우리나라 증여세는 배우자 및 직계존비속에게 증여 시10년 내 다른 증여재산이 있다면 재차증여에 대한 합산신고를 하여야 한다. 증여세는 누진세율이므로 합산신고하게 되면 당연히 세율이 높아져 단독증여 시에 비해 납부세액이 커지게 된다.

 

재차증여 합산누락 신고자의 경우는 사실 억울한 경우가 많다. 본인이 언제 증여를 했었는지 기억을 못하는 경우가 많기 때문이다. 본인이 부친에게 예전에 증여받은 것이 있었는데 몇 년 전인지 기억이 나지 않는다면 국세청 홈택스 또는 가까운 세무서에 내방하여 수증자의 최근 10년 동안 증여받은 신고서 및 결정내역을 받아보길 권한다.

 

본인이 증여받은 사실도 기억하지 못하고 증여세세무조사가 나왔다며 억울해만 한다면 보는 세무사 입장에서도 안타까울 뿐이다. 법의 무지는 처벌을 면하기에 충분하지 않다. 대부분의 주택 증여는 억원 단위가 오가는 부의 이전이다. 항상 본인의 상황을 정확하게 파악하고 올바른 세법지식을 쌓아서 탈 없는 증여가 될 수 있도록 하자.

 

그 밖에도 아파트 증여 시 경제적 실질가치가 반영된 시가인 유사매매가액을 무시하고 단순히 공시가격으로 증여세를 낮게 신고를 하는 등의 사례들도 많다. 증여세법이 너무 어렵다면 국세청 무료 상담 콜 센터 126 등을 활용하여 충분히 증여재산에 대한 숙지를 하고 진행하도록 하자.

 

 

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
근로복지공단, 한국보건복지인력개발원 세무 전담교수
연세대학교 조세법 석사
고려대학교 졸업
저서 《나의 토지수용보상금 지키기》

 

 

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