(조세금융신문=이재홍 세무사) 1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 취득일부터 양도일까지 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 취득한 경우에는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다.

다만, 2019년 2월 12일 「소득세법 시행령」 제154조 제5항 단서를 신설하여 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 다시 기산한다.

따라서 단순히 취득일부터 양도일까지 보유기간만으로 비과세를 판단하면 안된다. 개정내용의 적용과 관련하여 여러 논쟁이 있었고, 조세전문가 조차도 판단이 어려워 상담할 때 매우 조심스러웠다. 일부는 유권해석으로 논쟁이 해결되었으나 현재도 일부 쟁점이 남아 있는 상태이다.

적용내용

2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

다만, 「소득세법 시행령」 제155조(1세대 1주택 특례), 제155조의2(장기저당담보주택에 대한 1세대 1주택의 특례), 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) 및 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외한다. 즉, 취득일부터 보유기간을 계산한다.

또 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다. 즉 보유기간을 재계산한다.

적용시기에 대한 논쟁

부칙의 적용시기에 대한 쟁점으로 최종 1주택을 양도하는 시점이 아니라 과세대상 주택을 양도하는 시점이 2021년 1월 1일 이후인 경우 적용되는 것으로 보았다. 즉, 2021년 1월 1일 현재 1세대 2주택(「소득세법 시행령」 제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외)을 보유한 경우에 적용되며, 2020년 12월 31일 이전에 1주택 외의 모든 주택을 처분하여 2021년 1월 1일 현재 1주택만 보유한 경우에는 제외한다(기획재정부재산1132, 2020.12.24).

개정전 문구 “양도한 후”를 “처분한 후”로 개정

2021년 2월 17일 “1주택 외의 주택을 모두 처분 후”로 개정하여 양도뿐만 아니라 증여, 용도변경(오피스텔을 주거용으로 사용하다가 사업용으로 변경한 경우 등)을 통해 다른 주택을 처분한 경우도 포함하는 것으로 개정하였으며, 2021년 2월 17일 이후 증여용도변경 분부터 적용한다. 종전에는 “1주택 외의 주택을 모두 양도한 후”로 규정하여 증여나 용도변경을 통해 보유기간 재계산을 회피할 수 있었다.

참고로 멸실(서면법령해석재산 2020-2354, 2021.2.8)이나 세대분가는 처분의 개념에 포함되지 않아 최종주택의 보유기간이 재계산되지 않는다.

기존 3주택 보유 중인 1세대가 1채를 양도(과세)하여 남은 주택이 일시적 2주택이 된 경우

과세대상 주택을 양도 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우는 보유기간을 재계산하도록 하고 있다.

법조문상 과세대상 주택을 양도 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우가 아닌 기존 3주택자가 1주택을 처분하고 남은 주택이 일시적 2주택이 되는 경우는 기존 유권해석(사전법령해석재산 2020-1115, 2020.12.28)에서 보유기간을 재계산하지 않는 것으로 해석하여 왔다. 그 결과 과세 2주택자가 일부러 주택을 하나 더 취득하여 기존 3주택을 만들어 놓고 1주택을 처분하여 나머지 주택이 일시적 2주택이 된 경우 보유기간을 재계산하지 않는 기현상이 절세방법으로 제시되기도 하였다.

기획재정부에서는 2021년 11월 2일 이후 양도하는 분부터 이러한 모순을 없애기 위해 3주택을 보유 중인 1세대가 1채를 처분(과세)하여 남은 주택이 일시적 2주택이 된 경우로서 종전주택을 양도하는 경우(3주택을 보유 중인 1세대가 1채를 양도 후 남은 2채 중 먼저 취득한 주택을 말함) 해당 회신일(2021년 11월 2일)이후로 양도하는 분부터 보유기간을 재계산한다(기획재정부재산-953, 2021.11.2).

거주기간도 최종 1주택이 된 날부터 재계산됨

2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도(과세)하고 조정대상지역에 있는 주택(2017년 8월 3일 이후 취득분)만 남은 경우, 그 최종주택의 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위하여 거주기간(2년 이상)도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로 기산한다(기획재정부 재산세제과-35, 2021.1.14).

분양권 양도(과세)후 남은 “최종 1주택” 양도시 보유기간

1세대가 1주택과 2021년 1월 1일 이후 취득한 「소득세법」 제88조 제10호에 따른 분양권을 보유하다가 분양권을 먼저 양도하여 과세된 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 해당 주택의 보유기간은 분양권을 양도하여 1주택을 보유하게 된 날부터 기산한다(서면법령해석재산 2021-1365, 2021.6.10).

입주권 양도(과세)후 남은 “최종 1주택” 양도시 보유기간

1주택과 1입주권(원조합원) 보유세대가 입주권 양도(과세)후 남은 “최종 1주택”의 보유기간은 입주권을 양도하여 최종 1주택이 된 날부터 기산한다(기획재정부재산세제과-194, 2020.2.18).

또, 승계조합원의 경우에도 원조합원과 마찬가지로 입주권 양도(과세) 후 남은 “최종 1주택”을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 ‘입주권 양도일’로 보고 있다(서면법령해석재산 2021-565, 2021.5.17).

개정된 「소득세법 시행령」 제154조 제5항에 따라 과세되는 경우 장기보유특별공제율

개정된 「소득세법 시행령」 제154조 제5항 단서규정에 따라 최종 1주택이 된 날부터 보유기간(거주기간)을 기산하는데 새로이 보유기간(거주기간) 2년을 채우지 않고 양도하여 과세되는 경우라도 장기보유특별공제는 「소득세법」 제95조 제2항의 표2(보유기간×4%+거주기간×4%)가 적용될 수 있다.

양도일 현재 1주택자이거나 「소득세법 시행령」 제155조(1세대 1주택 특례), 제155조의2(장기저당담보주택에 대한 1세대 1주택의 특례), 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) 및 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)의 각 요건에 해당하면 1주택으로 보는 것이므로 같은 법 시행령 제154조 제1항 및 제5항의 보유기간·거주기간을 충족하지 않아 과세 되더라도 같은 법 제159조의 4에 따라 주택의 취득일 이후 2년 이상 거주(취득당시 조정대상지역 유무에 불구)하였다면 표2의 공제율을 적용 받을 수 있다.

또 「소득세법」 제95조 제2항 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간은 개정된 「소득세법 시행령」 제154조 제5항에 따라 최종 1주택이 된 날 이후부터 기산하는 것이 아니라 같은 법 제95조 제4항에 따라 주택의 취득일부터 기산하는 것이며, 같은 법 시행령 제159조의4에 따른 거주기간은 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르기 때문이다(서면법령해석재산 2020-1806, 2020.6.8).

결과적으로 최종 1주택된 후 새로이 보유기간(거주기간) 2년을 채우지 않아 과세되더라도 표2(최대 80%)의 높은 장기보유특별공제율이 적용되어 보유기간을 재계산하는 개정취지가 퇴색될 수 밖에 없다. 최근 이러한 문제점 때문에 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간도 취득일이 아닌 최종 1주택이 된 날부터 기산하도록 하려는 개정 움직임이 있다.

[프로필]이재홍 세무사 이재홍 사무소 대표

(전)서울시 중구청 지방세심의위원

(전)성동세무서 국세심사위원

서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)

안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자

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