(조세금융신문=이장원 세무사) 주택건물과 주택부수토지를 증여할 때 단순히 증여등기하고 세금신고만 하면 되는 것 아닌가란 생각은 작금의 중과세법이 넘치는 세법 상황에서는 적합하지 않다. 증여자와 수증자는 절세를 위해서 취득세, 양도소득세, 증여세 나아가 철거 및 거래비용 등 다양한 경우의 수를 생각하여 본인에게 가장 목적적합한 방식을 고민해야 한다.

철거 또는 부담부증여를 활용한 절세방향

최근 몇 년간 발표된 수차례의 부동산 대책으로 인해 주택 취득세율에도 많은 변화가 있었다. 핵심은 조정대상지역 내 다주택자의 추가 취득에 대해서 중과세율을 적용하는 것이다.

주택증여의 경우에는 조정대상지역 내에 공시가격 3억원 이상 주택증여 취득 시 증여자가 1세대 1주택자라면 증여 시 3.5%의 취득세율을 적용받고, 증여자가 2주택 이상자라면 12%의 취득세율을 적용받게 된다. 그러므로 주택과 주택부수토지를 증여로 취득한다면 두 가지를 먼저 확인하여야 한다.

1) 해당 주택이 조정대상지역 내 위치하고, 공시가격 3억원 이상인가?

2) 증여 취득 시에는 증여자의 주택수가 몇 채인가?

증여 시 증여자의 주택수와 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여하는지 여부에 따라 취득세율이 다르므로, 아파트와 같은 공동주택은 불가능하겠지만 단독주택과 같은 개별주택은 주택건물을 철거한 후 나대지를 증여해줄 것인지 아니면 주택건물을 같이 증여해줄 것인지 여부로 의사결정 방향을 한 가지 더 가져갈 수 있다.

주택상태의 증여 시 취득 중과세율 납부하는 것밖에 방법이 없다고 생각하는 것보다는 나대지 상태에서 일반 증여취득세율을 납부하는 한 가지 방법을 더 생각해볼 수 있다는 것은 부동산 관리에서 상당히 중요한 마인드라고 볼 수 있다.

그러나 추후 자녀가 증여받은 나대지에 신축을 할 자력이 안 되거나 자녀의 실거주목적을 위해 증여하는 주택 혹은 증여받은 자녀가 미래에 주택상태에서 양도를 하는 것이 더 큰 자산이전의 결과가 도출된다면 취득세가 중과되더라도 주택건물을 유지한 상태에서 증여하는 것이 목적적합 할 수 있다.

또한 주택건물을 유지한 상태에서 증여할 때에는 물건과 관련된 근저당권 및 임대차보증금 등 채무를 활용한 부담부증여를 통해서 자력이 없는 수증자의 증여세의 부담을 증여자의 양도소득세로 분산할 수 있다.

나아가 부담부증여 시 수증자의 취득세는 채무부분의 유상취득부분과 순수증여부분의 무상취득분으로 나뉘므로 증여자인 부모가 다주택자라면 증여부분은 중과 취득세율이 나오더라도 자녀가 무주택자 상황이라면 유상취득부분은 1~3%의 낮은 일반취득세율을 부담하여 취득세까지 낮출 수 있다. 부담부증여 시 세금이슈는 한층 더 복잡해졌지만 그에 맞춰서 절세할 수 있는 방안이 더 생겼기 때문에 꼭 증여 전 세액계산을 통해서 최적의 절세플랜을 계획하는 것이 좋다.

미리 개정예정인 세법에 대해서도 공부하자

세법이 개정되고 그 시행시기가 언제인지를 틈틈이 익히는 것은 부동산 자산관리에서 상당히 중요한 자세이다. 그러므로 2023년부터 지방세법 개정에 따라 상속과 증여를 통한 부동산 무상취득 시 취득세가 증가될 것으로 보이므로 증여를 계획 중이라면 2022년 이내에 하는 것이 절세 측면에서는 유리하다.

현재 지방세법에서는 무상취득인 상속과 증여의 경우에 시가표준액인 공시지가(주택의 경우 공동주택가격 또는 개별주택가격)를 그 과세표준으로 삼고 취득세를 부과하고 있다.

그러나 지방세법 개정으로 취득세 과세표준을 기존 시가표준액에서 "취득일로부터 6월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액"인 “시가인정액”으로 적용할 예정이다. 즉, 증여대상 아파트가 84㎡라고 한다면 2022년까지는 공동주택가격으로 과세표준을 삼았지만, 2023년부터는 흔히 ‘시가’라고 볼 수 있는 증여시점 6개월 이내에 동일 아파트 단지에서 거래된 84㎡의 유사매매사례가액으로 취득세 과세표준이 된다는 것이다.

전국의 주택 중 대부분은 공동주택가격 또는 개별주택가격보다 실제 거래되는 시가가 훨씬 높은 것은 자명한 사실이므로, 증여에 따른 취득세 증가는 눈에 보이는 미래가 되었다. 그러므로 올해 고액의 종합부동산세 고지서를 받은 납세자가 종합부동산세를 줄이기 위해서 주택증여를 계획 중이라면 2022년 6월 1일 전까지 증여를 마무리하여 종합부동산세 및 증여취득세를 절세하는 방향으로 발 빠르게 움직이는 것이 좋을 것으로 보인다.

부동산 ‘취득’ 단계에서의 취득세, 보유단계에서의 재산세와 종합부동산세 및 추후 해당 부동산을 양도할 때의 양도세까지 고민하는 것이 부동산 관리할 때의 기본 마인드가 되어야 한다. 하나의 의사결정을 할 때에도 본인의 현재 조건에 맞는 다양한 정보를 취합하여 결정한다면 추후 자산관리 시 발생하는 변수에서도 대비가 가능한 법이기 때문이다. 이미 저지른 후 어떻게든 될 것이라는 마음은 돌이킬 수 없는 상황을 만들 수 있다.

[프로필] 이장원 장원세무사 대표세무사

(현)대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양 병원협회 자문세무사
고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
저서 《나의 토지수용보상금 지키기》, 《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수
“두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

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