(조세금융신문=이장원 세무사) 토지 양도소득세 인상 피하려 증여 폭증, 그러나 세금 인상 없던 일로…

2021년 3월 29일, 3·29대책에 따른 세율인상은 시장을 들썩이게 만들었다. 사람들은 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과가 겁이 나 헐값에 매도를 하거나 자녀에게 증여를 하였다. 이로 인해 2021년은 토지 증여건수가 통계 집계 이후 역대 최대치를 기록하는 해가 되었다.

그러나 2021년 12월, 정부가 한국토지주택공사(LH)발 투기 사태 대책으로 내놓은 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과 안이 국회에서 무산되었다. 중과세율 적용이 되지 않아 기존 지주들은 한 숨을 놓았지만 부랴부랴 매도와 증여를 한 지주입장에서는 예정에 없던 자산 변동으로 인해 적잖이 당황했을 것이다.

추후를 대비하자, 미리 알아보는 토지 증여

이와 유사한 세법이 차후에 개정되지 않으리란 보장은 없다. 비사업용 토지는 그간 수차례 개정을 통해 토지주에게 유리하게 또는 불리하게 개정되어 왔기 때문이다.

그렇기 때문에 토지 증여에 대한 최근 트렌드 및 절세방안에 대해서 고민해보는 시간을 미리 가져 차후를 대비하도록 하자. 토지 증여라고 생각하면 단순히 토지를 자녀에게 기준시가로 증여한다는 것만 생각하는 지주가 십중팔구다.

그래서 전부 증여계약을 완료하고 단순히 세금계산을 위해서만 세무사를 찾아오는 경우가 많은데, 증여 전 다양한 절세방안과 수증자의 추후 양도까지 고려한 절세 자산관리는 전무한 상황이다.

증여 방식의 비교 : 순수증여 vs 부담부증여

“증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형·무형의 재산 또는 이익을 이전(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다.

그러면 다른 방식은 무엇이 있을까? 순수증여와 달리 부담부증여는 토지를 증여할 때 토지관련 근저당권과 같은 부채를 포함해서 증여하는 것을 말한다. 순수증여는 부동산 가액의 전체를 증여재산가액으로 산정하지만 부담부증여의 경우는 증여세 산정 시 부채 부분을 차감한 금액기준으로 계산하기 때문에 수증자가 부담해야 하는 증여 부분이 줄어들어 절세 수단으로 활용되고 있다.

그렇다고 채무 부분에 세금부과가 없다는 것은 아니다. 채무는 증여자가 곧 양도자가 되어 증여받는 사람에게 유상 양도한 것으로 보기 때문에 채무액만큼 양도소득세를 내야 한다.

예시를 들어 토지 순수증여와 부담부증여의 절세원리에 대해서 알아보자.

1) 자녀에게 시가 10억원(기준시가 6억원) 토지 단순증여 시

자녀에게 시가 10억원의 토지를 단순증여한다면 수증자인 자녀는 2가지 세금을 납부하여야 한다.

 가. 증여세

  (가) 시가로 증여 시 2억 2500만원(증여재산가액 10억원)

  (나) 시가가 없어서 기준시가 증여 시 1억 500만원(증여재산가액 6억원)

 나. 취득세 : 기준시가의 3.5%

2) 자녀에게 시가 10억원(기준시가 6억원, 근저당권 합계 4억원) 토지 부담부증여 시 수증자인 자녀는 마찬가지로 2가지의 세금을 납부하여야 한다.

 가. 증여세

  (가) 시가로 증여 시 1억 500만원(증여재산가액 10억원에서 근저당권 4억원을 차감한 6억원)

  (나) 시가가 없어서 기준시가 증여 시 2000만원(증여재산가액 6억원에서 근저당권 4억원을 차감한 2억원)

 나. 취득세

  (가) 채무 부분은 근저당권 합계액의 3%

  (나) 증여 부분은 기준시가의 3.5%

부모는 채무승계 4억원에 대해서 양도소득세를 납부하여야 한다. 양도소득세를 포함한 부담부증여의 세액 총액이 단순증여 시 발생하는 자녀의 증여세 및 취득세 총액보다 적다면 절세효과는 명확하다.

또한, 증여세와 취득세는 경제력이 적은 자녀에게는 부담이 될 수 있지만, 양도소득세는 증여자인 부모가 납부를 하게 되므로 세 부담의 당사자 측면에서도 분산효과를 가져다주게 된다. 다음에는 토지 증여 전 고려해야 할 사항에 대해 살펴본다.

[프로필] 이장원 장원세무사 대표세무사

(현)대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양 병원협회 자문세무사
고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
저서 《나의 토지수용보상금 지키기》, 《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수
“두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

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