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제목 :  [전문가칼럼] 부동산 증여, 왜 폭증하는가?
작성자 :  관리자 작성일 :  2022.03.28  

 

(조세금융신문=이장원 세무사) 연일 뉴스에서 부동산 증여가 폭증하고 있다고 한다. 그런데 대한민국 증여세율은 OECD에서 최고수준이라고 한다. 세율이 아주 고율이라는 이야기인데 왜 부동산 증여는 폭증하고 있을까?

 

실제로 국세청에서 매년 집계하는 국세통계자료에 의하면 증여세 신고건수는 2016년에 11만 6111건에서 2020년에는 21만 4603건으로 불과 4년 만에 1.85배가 증가하였고, 신고된 증여재산가액도 2.39배나 증가된 43조 6000억원 가량으로 집계되었다.

 

부동산 증여세 신고가 폭증하는 이유는 간단하다. 바로 다른 세금부담이 너무 크기 때문이다. 그래서 그나마 상대적으로 덜한 증여를 통해 다른 세금부담을 줄이고자 시장에서 움직이고 있는 것이다. 그렇다면 증여를 통해 부담을 줄이고자 하는 세금은 무엇일까?

 

1. 최대 세율 82.5%! 양도소득세를 피하자

 

뉴스를 통해 다주택자 양도소득세 세율이 얼마나 살인적인지 다들 잘 알고 있다. 현재 3주택자 이상의 다주택자가 조정대상지역 내에서 주택 양도 시 적용되는 최고세율은 일반세율 45%에 30%의 중과세율이 추가된 75%이다. 여기서 끝이 아니다. 국세의 10%에 해당하는 지방소득세 7.5%를 더하면 최대세율은 82.5%가 적용된다.

 

반면 증여세 최고세율은 과세표준 30억원 이상 시 50%의 세율을 적용받는다. 그리고 증여세는 지방세가 존재하지 않기 때문에 최대세율 비교 측면에서 양도소득세에 비해서는 상대적으로 작게 느껴질 수 있다.

 

사실 주택가격이 여러 요인으로 인해 천정부지로 치솟는 상황이라면 양도차익도 커져서 양도소득세는 날로 커져만 갈 것이기 때문에 고액의 세금을 부담하면서까지 급히 양도할 이유는 없다. 그러나 한 편으로는 대부분의 자산을 형성하고 있는 세대가 지금의 50대 이상이 많으므로 천정부지 치솟는 주택을 살 여력이 안 되는 자녀 걱정이 앞서게 된다.

 

그렇기 때문에 주택가격이 더 이상 치솟기 전에 무주택자인 자녀에게 삶의 터전을 마련해주고자 본인의 주택을 외부에 양도하기보다는 내부적으로 증여를 통해서 부의 이전하고자 하는 마음이 증여폭증을 이끌고 있다.

 

2. 주택증여로 주택수를 줄여 종합부동산세를 피하자

 

이제 1주택만 가지고 있어도 종합부동산세를 걱정해야 하는 시대가 왔다. 이는 2020년 말 정부가 공동주택의 경우 2030년까지, 표준 단독주택은 2035년까지 공시가격을 시세 대비 90%로 맞추겠다는 로드맵을 제시하였던 바의 영향이다.

 

이에 따라 주택의 공시가격인 공동주택가격 또는 개별주택가격을 과세표준으로 과세되는 대표적인 보유세 2가지, 즉 재산세와 종합부동산세의 납세의무자가 대폭 확대되었고, 납부세액도 크게 상승했다.

 

이미 서울에서는 1주택만 보유하더라도 기존에 납부하지 않았던 종합부동산세를 걱정하는 납세자가 늘었다. 특히 조정대상지역 내 다주택자의 경우는 종합부동산세에 대한 중과세율이 적용되기 때문에 일반세율보다 2배 높은 세율이 적용되어 세 부담은 더욱 커지게 되었다.

 

보유세는 매년 과세기준일인 6월 1일자에 주택을 보유만 하고 있어도 매년 고지서를 받게 되고, 이 고지서 상 세액이 매년 높아지게 되니 부담이 이만저만이 아니다. 고액의 종합부동산세를 내기 위해 매년 적금을 가입한다는 이야기가 있을 정도이다.

 

그러므로 다주택자는 이 종합부동산세의 부담을 줄이고자 무주택자인 자녀에게 주택을 증여하여 자녀는 부의 이전을 받고, 증여자인 부모는 종합부동산세를 줄이는 전략이다.

 

3. 예상 상속재산 과세표준이 30억원을 넘는다면 상속세율은 이미 50%!

 

상속재산의 과세표준이 30억원을 넘는다면 적용되는 상속세율은 최고세율인 50%이다. 즉, 이미 과세표준이 30억원 이상인 부모세대는 앞으로 자산이 늘어난다면 늘어나는 자산의 50%는 국가의 세금으로 고스란히 납부하여야 하는 상황이다. 50%를 국가에 납부할지 아니면 자녀 등에게 미리 생전에 증여할지에 대한 답은 이미 나와 있다.

 

대한민국의 상속세 계산구조가 얼마나 고율의 세금을 발생시키는지부터 알아야 한다. 대한민국은 유산을 주는 사람 기준으로 세금을 부과하는 유산과세형 방식을 취하고 있다. 고인의 재산 총액에 맞춰 세율이 적용되기 때문에 유산을 받는 상속인 기준으로 과세하는 유산취득형 방식에 비해 더 높은 고율을 적용받을 수밖에 없다.

 

최근 기획재정부에서 상속세 개선 방안에 대해서 검토가 있었지만 결국에는 세율과 과세방식에 대한 개정은 이뤄지지 않았다.

 

그리고 천정부지로 치솟는 주택가격은 상속세를 더 이상 부자세금으로 만들지 않고 있다. 부모님이 열심히 일궈놓은 주택이 서울에 1채라도 있다면 상속세 과세대상이 될 수 있기 때문이다. 실제로 국세통계를 통해 2016년 상속세 신고인원은 6217명이었으나 2020년에는 1만 1521명으로 그 신고인원이 2배 가까이 늘어났으며 상속세 신고 재산가액 규모도 껑충 뛰었음을 알 수 있다.

 

그렇기 때문에 현재 50대 이상의 자산가들에게는 사전 상속세 절세를 위한 증여상담이 폭발적으로 쇄도하고 있다.

 

제20대 대통령선거에서 윤석열 후보자가 당선되었다. 윤석열 당선인의 부동산 공약은 대부분 세금을 완화하는 방향으로 나아갈 것으로 보인다. 취임 이후 부동산 공약의 실천여부에 따라 위 발생하는 세금들의 변화가 어떻게 될지 주목이 되는 바이지만 급격한 변화가 올해 생기지 않는다면 증여는 서둘러야 할 수 있다. 본인의 상황에 맞는 증여절세 계획을 짜보도록 하자.

 

 

[프로필] 이장원 장원세무사 대표세무사

(현)대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양 병원협회 자문세무사
고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
저서 《나의 토지수용보상금 지키기》, 《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수
“두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

 

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