(조세금융신문=이정욱 기자) 부동산 민심에 힘입어 제20대 대통령에 윤석열 국민의힘 후보자가 당선됐다. 정권 교체로 기존 부동산 정책 추진 방향에 대대적인 변화가 있을 것으로 예고되고 있다. 윤 당선인은 규제 완화책을 통한 부동산 가격을 안정화 시킨다는 게 목적이다. 이 방향성에 대해 전문가들의 새 정부 부동산 관련 정책들과 향후 부동산 전망에 대해 알아봤다.<편집자 주>

윤 당선인은 문재인 정부의 부동산 기조와 반대된 공약들을 내세웠다. 기존 부동산 정책은 규제 정책을 더욱 강화하는 방향이었다면 윤 당선인은 부동산 공급확대와 각종 재건축 규제 완화, 세제 혜택 등을 풀어주는 것이다.

정비사업 활성화에 재건축 사업 탄력 받나?

윤석열 정부의 부동산 정책은 크게 주택공급과 정비사업, 부동산 세제 이렇게 총 3가지로 나뉜다.

주택공급 관련해서는 ▲5년간 전국 250만 가구 이상 공급 ▲청년원가주택, 역세권 첫집 주택, 공공분양주택 등 유형별 공급 ▲새 정부 출범 직후 주택공급 로드맵(물량공급) ▲임대차3법 개편이 해당된다.

우선 윤석열 정부는 주택 공급 활성화로 대통령 임기 5년간 250만호 이상의 주택을 공급하는 것이다. 이 가운데 수도권에만 130만호에서 최대 150만호까지 공급할 것으로 알려졌다.

부동산 업계 관계자들은 주택 공급을 길게 보고 관련 부동산 규제를 풀어야 한다는데 의견을 모았다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 “분당신도시 25개 규모인 250만호 공급계획이 워낙 많은 물량계획이기도 하고 막대한 세금이 투입되는 원가주택 등은 더욱더 어렵다”며 “문재인 정부시절 나온 200만호 계획에 50만호를 더한 계획인데 절반이라도 공급이 되면 성공이라 할 수 있다”고 말했다. 이 말은 장기 공급계획 프로젝트로 열심히 공급하겠다는 의미 정도라는 것.

함진영 직방빅데이터랩장은 “전국적으로 매년 50만호 공급규모로, 실제 2012년부터 지난 10년간 준공된 478만 3494가구로 연평균 약 48만호의 공급 경험상 불가능한 수치는 아니다”라며 “수도권 공급비중 52%, 공공택지 공급비중 56.8%로 주로 수도권과 공공택지, 청년 등을 중심으로 공급하되 도심과 정비사업·역세권 공급(30%)도 안배하면 된다”고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “막연한 공급폭탄은 지양하고 전체 공급물량을 정해놓고 여기에 끼워 맞추는 것이 아니라, 각 지역별·사업지별 가능물량을 합산한 것이 전체 공급물량이 돼야 한다”며 “실현가능한 방식을 정립하고 성공사례를 누적해가는 것에 중점을 둔다면 좋을 것”이라고 말했다.

새 정부는 이외에도 임대차 시장 불안을 잡을 수 있도록 임대차3법을 개편할 방침이다. 지난 2020년 7월부터 계약갱신청구권·전월세상한제가 시행된 후 전월세값 상승, 전세보증금 이중가격 형성 등 각종 부작용이 드러나며 임대차 시장이 왜곡됐다는 판단에서다. 여기에다 집값 상승의 여파로 보유세 부담이 커진 집주인들이 전세를 월세로 전환하거나 월세가격을 높이는 등 전세의 월세화, 조세 전가 등의 현상까지 나타났다.

이에 대해 이 책임연구원은 “임대차3법은 폐지를 포함한 전면적인 재논의가 필요하다”라며 “이 정책은 누구나 쉽게 이해하고 실무도 단순 명확해야 하지만, 계약갱신청구권 등은 그렇지 못한 것이 현실”이라고 말했다. 이어 “차라리 전세기간을 2년에서 3년으로 연장하는 게 더 합리적인 선택”이라고 덧붙였다.

단계적 세제 개편 필요

윤 당선인 부동산 세제 관련 정책은 ▲공시가격 2020년 수준으로 완화 ▲ 종부세와 재산세 통폐합 ▲생애최초 주택 구매자 취득세 면제 또는 세율 1% 단일화 ▲다주택자 양도세 중과세 2년간 한시적 배제 등이다.

새 정부의 주요 과제 가운데 하나로 세제 개편을 꼽았다. 문 정부에서 다주택자를 투기 원흉으로 보고 높은 세율의 세금을 매겼다. 그로 인해 부작용이 더 커졌기 때문인 것으로 개편 이유를 들었다.

또 종합부동산세(종부세)와 재산세 등 보유세가 강화되면서 전세시장도 불안해졌다. 보유세를 늘려도 시장에 매물은 나오지 않았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “다주택자 양도세 중과 2년 유예조치는 다주택자의 한시적 매물출회를 기대할 만하나 주택시장 양극화로 대기수요와 인기가 많은 지역보다는 비선호지역의 매물확대가 증가할 것”으로 전망했다.

생애최초 주택구입자 LTV 80% 완화 공약에 대해 함 랩장은 “실수요자를 위한 여신규제 완화로 차주별 DSR정책과 충돌되는 부분에 대한 정책 조정이 필요하다”하다고 덧붙였다.

오는 7월부터 1억원 이상 대출자는 대출원리금이 연소득의 40%(2금융권은 평균 50%)로 제한되므로 LTV가 완화되더라도 상대적으로 소득이 낮은 차주는 대출을 통한 도심 내 집 마련이 쉽지 않을 수 있기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “자금여력이 충분치 못할수록 주택매수에는 대출이 필요하다”라며 “가계대출규모가 종전보다 커진 것은 사실이지만, 그간의 주택담보대출·전세자금대출 등이 보수적으로 실행됐음을 감안해야 한다”고 설명했다.

이어 “오늘의 LTV 40%를 내일 당장 70%로 바꾸면 당연히 부작용이 있다”라며 “때문에 처음에는 LTV 규제를 현행보다 10~20%p 늘리는 식의 단계적 방안이 필수적이다”고 덧붙였다.

새정부 부동산 정책 방향은?

윤석열 당선인의 새정부 출범과 취임(5월 10일)을 위한 대통령직인수위원회 활동이 본격적으로 시작됐지만 일정상 상반기까지는 시장에 큰 변화가 없을 것이라는 전망이 우세하다.

이은형 책임연구원은 “새 정부가 들어서더라도 법을 바꾸는 과정이 필요한 규제완화는 바로 적용은 어려워 보인다”라며 “대신 대출규제가 먼저 완화될 가능성 높다”고 말했다. 따라서 대출규제 완화도 점진적으로 완화할 가능성이 높을 전망이다. 주택시장의 거래량 증가는 서서히 나타나고, 현실에서 어느 시점을 기준으로 갑자기 확 바뀌는 것은 어렵다는 것이다.

다만 최근의 2040 서울도시기본계획이 발표되자 수혜예상지역의 아파트가격이 오른 것처럼 대선공약 등을 감안한 현재 여건에서는 상승에 대한 시장기대가 크다. 이런 부분도. 이후 차츰 현실화될 것이라는 게 이 책임연구원의 전망이다.

함영진 랩장 역시 상반기까지 큰 흐름의 변화는 없을 것으로 전망했다. 함 랩장은 “오히려 현 상황이 거래가 더 안 될 수 있다”라며 “지난해 말부터 거래가 줄어들기 시작해서 거의 3만~5만건 정도의 거래 이뤄지는 상황인데 2006년 이후 역대 최저 거래량에 도달했기 때문”이라고 말했다. 다만 “하반기에 윤 당선자가 말했듯이 정비 사업이나 대출 등 공약을 성실히 실행해 현실화 한다면 분위기는 달라질 수 있다”고 덧붙였다.

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