(조세금융신문=이재홍 세무사) 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 일정 요건을 충족하면 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용한다(소령 155 ①). 이때 종전주택은 언제까지 양도하여야 하는 것인지 기타 주의점은 무엇이 있는지 살펴본다.

1. 종전주택의 양도기한

종전주택을 언제까지 양도해야 하는지를 판단하기 위해서는 아래와 같이 종전주택이 있는 상태에서 신규주택을 계약한 것인지 아닌지에 따라 결과가 상이하다(기획재정부재산-512, 2021.5.25).

1) 종전주택이 있는 상태에서 신규주택(분양권 포함)을 계약한 경우

① 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우에는 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 한다.

② 종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 모두 조정지역 내 위치하는 경우에는 신규주택 계약일에 따라 아래와 같이 종전주택의 양도기한(신규주택 취득일로부터 3년, 2년, 1년)을 판단한다.

2) 종전주택이 없는 상태에서 신규주택(분양권 포함)을 계약한 경우

① 종전주택이 “종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 3년 이내에 종전주택을 양도하여야 한다.

② 종전주택이 “종전주택 취득일 and 신규주택 취득일”에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 조정지역 내 위치하는 경우 종전주택 취득일에 따라 아래 표와 같이 종전주택의 양도기한(신규주택 취득일로부터 3년, 2년, 1년)을 판단한다.

2. 신규주택 취득일 현재 기존임차인이 있는 경우 양도기한등 연장

원칙적으로 2019년 12월 17일 이후 취득분(조정지역→조정지역의 경우)부터는 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 ⅰ) 종전주택을 양도하고, ⅱ) 신규주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 한다.

다만, 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 연장하되, 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

이때 실제 임차인이 미리 퇴거하는 경우 퇴거일에도 불구하고 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 한다(서면법령해석재산 2021-3364, 2021.12.13).

3. 기타 주의사항

1년이 지나서 신규주택 취득

대체취득을 위한 일시적 2주택이 되기 위해서는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하여야 한다. 다만, 임대주택을 분양전환하는 경우, 종전주택이 수용되는 경우, 취학등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 해당 요건을 적용하지 않는다.

일시적 2주택에 대한 비과세 규정(소령 155 ①)과 다주택 중과배제 규정(소령 167조의10 ① 8호)의 차이점

일시적 2주택의 비과세 판단시에는 원칙적으로 종전주택 취득 후 1년이 지나서 대체주택을 취득해야 하나 일시적 2주택에 대한 다주택 중과배제 규정에서는 이러한 규정이 없다.

비과세 규정에서는 조정대상지역 유무와 대체주택 취득시기에 따라 종전주택 양도기한(1년, 2년, 3년)이 달리 적용되는 반면, 일시적2주택에 대한 다주택 중과배제 규정에서는 조정대상지역 유무 및 대체주택을 취득한 날이 언제인지와 관계없이 대체주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않은 상태에서 종전의 주택을 양도하면 중과대상이 아니라는 점에서 차이가 있다.

일시적 2주택에 대한 비과세 규정(소령 155 ①)과 취득세 중과제외 규정(지령 28조의5)의 차이점(조정지역→조정지역인 경우)

비과세 규정에서는 종전주택 양도기한(조정→조정의 경우)인 1년 적용시 전소유자와 임차인간의 잔여 임대차계약이 있는 경우 최대 2년을 한도로 양도기한 및 이사·전입기한이 연장된다.

그러나 일시적 2주택에 대한 취득세 중과제외 규정에서는 예외 없이 1년 이내(조정→조정의 경우)에 양도하여야 한다. 따라서 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우 2년을 한도로 양도 및 이사·전입을 하면 일시적 2주택으로 양도소득세는 비과세되겠지만, 취득세는 8%로 중과되는 일이 발생하므로 각별한 주의를 요한다.

또 일시적 2주택의 비과세 규정에서는 1년이내 이사·전입요건이 있으나, 취득세 중과제외 규정에는 이사·전입요건이 없다.

2021.1.1 이후 신규주택의 분양권을 취득의 경우등

2021년 1월 1일 이후 신규주택의 취득을 위해 분양권을 취득한 경우 (주택+분양권)에 대한 특례인 「소득세법 시행령」 제156조의3에 따라 비과세를 판단해야 한다.

즉, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하거나 실수요목적에 의한 경우에는 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고, 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 한다(소령 156조의3 ②,③).

많이 실수하는 부분은 분양권이 주택이 된 시점(완공되어 분양대금 청산한 날)에 신규주택을 취득한 것으로 보아 다시(주택+주택)에 대한 특례인 「소득세법 시행령」 제155조 제1항을 적용하면 안됨에 특히 주의하여야 한다.

마찬가지로 신규주택 취득을 위해 조합원입주권을 승계취득한 경우에 종전주택의 비과세는 (주택+입주권)에 대한 특례인 「소득세법 시행령」 제156조의2 제3항 및 제4항에 따라 판단해야 하며, 입주권이 주택이 된 시점(사용승인일)에 신규주택을 취득한 것으로 보아 다시(주택+주택)에 대한 특례인 「소득세법 시행령」 제155조 제1항을 적용하면 안된다.

2주택자가 최종 1주택이 된 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우

2021년 1월 1일 이후 「소득세법 시행령」 제154조 제5항에 따라 2주택(과세) 이상자가 다른 주택을 처분하여 최종 1주택이 된 후 보유기간·거주기간을 다시 기산하여 2년을 충족해야 하는데 만약에 최종주택이 된 후 바로 신규주택을 취득하면 신규주택 취득일로부터 1년내에 종전주택을 양도(조정→조정인 경우)해야 하므로 보유기간(거주기간) 2년을 충족할 방법이 없다.

즉, 신규주택을 너무 빨리 취득하면 ①최종 1주택이 된 날 이후 새롭게 보유기간 2년을 충족해야 하는 요건과 ②신규주택 취득일로부터 종전주택 양도 및 이사·전입기한 1년은 서로 조건이 상충되어 비과세가 되지 않는다.

적어도 종전주택의 양도기한인 1년을 감안한다면 최종 1주택이 되고 1년이 지나서 대체주택을 취득해야 종전주택은 새롭게 2년 보유기간(거주기간)을 충족하면서 대체주택 취득일로부터 1년 이내 종전주택 양도 요건을 동시에 충족할 수 있다.

수용으로 종전주택이 수용되는 경우

종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

[프로필]이재홍 세무사 이재홍 사무소 대표

(전)서울시 중구청 지방세심의위원

(전)성동세무서 국세심사위원

서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)

안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자

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