(조세금융신문=이정욱 기자) 올해 하반기로 접어들면서 전국 집값 하락이 본격적으로 시작됐다. 특히 철옹성 같던 강남권 신축 중대형 아파트마저 5~6억원씩 떨어지는 등 하락세는 더욱 뚜렷해지고 있다. 추가 금리 인상과 분양가 상승 등 이중고로 주택 매수심리가 위축되면서 급등하고 있는 현재 집값 현주소를 되짚어봤다.<편집자주>

집값 폭등은 정권 교체 이후 6월부터 기준금리 인상과 치솟는 전셋값 부담 여파로 수요자들이 월세를 찾기 시작하면서 본격적으로 수치가 꺾여 보였다. 9월 둘째 주(12일 기준) 서울 아파트값이 16주 연속 하락했다. 금리 인상 여파로 심각한 거래 절벽이 이어지면서 매주 낙폭도 커지고 있다.

◇ 부동산 시장 내리막길의 시작은?

부동산의 특성상 하루아침에 집값 폭등이 일어나지 않는다. 정부 정책과 부동산 시장의 변화가 몇 해를 거듭해 오면서 막혔던 시장의 흐름이 한 번에 터져 나온 것이다.

강남 대치동 은마아파트를 비롯해 서울을 대표하는 아파트단지의 실거래가가 5~6억원씩 낮아지다 보니 거래심리 위축으로 내놓은 매물들도 거둬들이게 됐다.

통상 주택 매매값을 파악하고 싶다면 전셋값의 흐름을 알아두면 된다. 전셋값이 하락하면 전세를 끼고 주택을 매입하는 이른바 ‘갭투자’의 부담은 늘고 이렇다 보면 피해를 줄이기 위해 급매물들이 시장에 나오게 된다. 시장에 급매물들이 많아지면 주택 매매자들의 입장에선 집값이 더 낮아질 것으로 예상해 구매 심리가 줄어든다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 은마아파트 전용면적 84㎡ 가격은 지난해 11월 28억 2000만원(5층)에 거래됐는데 지난달 같은 평수의 아파트 25억 7000만원(5층)에 거래된 가격과 비교해 보면 2억 5000만원이 차이나는 걸 알 수 있다.

또 서초동 래미안퍼스티지 전용면적 59.89㎡ 가격은 8월 25억 5000만원(27층)에 팔려 지난해 10월 30억원(20층)보다 4억 5000만원 하락했다.

부동산 업계 한 관계자는 “최근 추가금리 인상과 유동성이 집값을 결정하는 제일 큰 변수로 작용하고 있는데 이 중에서도 추가 금리인상에 부동산 시장에 냉각기를 가져왔다”고 설명했다.

◇ 尹정부 부동산은?

정부가 지난 ‘8.16 공급대책’을 통해 전국 270만호(연평균 54만호) 인허가 계획을 발표했다.

지역별로 서울이 50만호(연평균 10만호), 수도권 158만호(연평균 31.6만호), 지방 112만호(연평균 22만 4000호)로 수요가 상대적으로 풍부한 수도권 지역에 58% 물량을 안배했다.

다만 서울은 지난 2005~2021년, 17년 사이 연평균 6만 9000호, 수도권은 연평균 26만 5000호가 인허가 돼 목표 달성을 위해서는 보다 많은 물량 확보가 요구된다. 게다가 인허가 물량이 실체화되는 과정에서의 이탈 수준을 상호 비교한 결과, 평균적으로 15~18%는 착공과 준공 단계에 도달하지 못하는 것으로 나타났다.

주택 인허가 물량 중 평균 15~18% 가량이 착공·준공 단계에 도달하지 못하는 것으로 나타났다. 정부가 지난 ‘8.16 공급대책’을 통해 전국 270만호(연평균 54만호) 인허가 계획을 발표했는데 이를 위해서는 보다 많은 물량 확보가 필요하다는 지적이다.

부동산R114가 국토교통부에서 발표하는 2005년부터 2021년까지(17년 동안)의 연평균 주택 인허가, 착공, 준공 물량 데이터를 비교한 결과 인허가에서 착공 단계에 진입하는 과정에서 약 15% 수준의 물량이 이탈하는 것으로 나타났다.

또 준공 과정에 도달하는 과정에서 약 18% 수준의 물량이 줄어든 것으로 나타났다. 이를 정부가 계획한 270만호 인허가 물량에 대입해 보면 착공 단계까지 약 40만호, 준공 단계까지 약 48만호가 실체화되기 어려운 물량으로 추정된다.

시공사의 자금조달 문제나 조합(원)과의 진통, 경기 여건 등에 따라 사업이 철회되거나 상당 기간 지연되는 사례가 많기 때문이다. 경우에 따라서는 시공사의 부도로 인해 인허가 자체가 취소되는 경우도 왕왕 발생한다.

앞서 정부는 지난 ‘8.16 공급대책’을 통해 전국 270만호(연평균 54만호) 인허가 계획을 발표했다. 지역별로 서울이 50만호(연평균 10만호), 수도권 158만호(연평균 31만 6000호), 지방 112만호(연평균 22만 4000호)로 수요가 상대적으로 풍부한 수도권 지역에 58% 물량을 안배했다.

◇ 지역별 준공 속도 차이나

지역별로 착공과 준공에 도달하는 비중도 차이가 나타났다.

인허가 물량 대비 착공과 준공 비율이 가장 높은 곳은 서울 지역으로 인허가 물량의 90% 수준이 착공되며 94%는 실제 준공되는 것으로 집계됐다. 정부가 계획대로 서울에서 50만호의 인허가가 가능하다면 이 중 45만호 이상이 착공 및 준공된다고 해석할 수 있다. 일반적으로 건설사들이 사업성이 우수한 지역에서는 적극적으로 분양과 입주에 나서기 때문이다.

다만 서울은 과거와 달리 인허가 물량의 대부분을 재개발, 재건축 등의 정비사업에서 가져오는 만큼 물량 확보를 위해서는 정비사업 활성화가 필요하다.

뒤를 이어 ▲대전(94%) ▲광주(93%) ▲부산(87%) 등의 도심(광역시) 일대도 인허가 물량 대비 착공과 준공 비율이 높은 것으로 나타났다.

반면 인허가 대비 준공 비중이 상대적으로 낮게 나타난 지역은 ▲인천(68%) ▲충남(73%) ▲전북(78%) ▲전남(78%) ▲경기(78%) 등으로 수도권인 인천, 경기 외에는 기타지방에 위치한 지역들이 하위권을 차지했다.

부동산R114관계자는 “정부가 ‘8.16 공급대책’에서 발표한 주택 270만호가 온전히 시장에 현실화되려면 보다 많은 인허가 물량을 확보해야 한다”며 “인허가를 받은 이후에도 사업추진 과정에서 이탈되는 물량도 상당하기 때문”이라고 말했다.

이어 “최근에는 건설 원가의 급격한 상승과 분양 경기 악화에 따라 리스크 관리 차원에서 사업 추진 자체를 꺼려하는 건설사도 늘고 있다”면서 “정부는 270만호 공급계획이 공염불에 그치지 않도록 공급 주체에 다양한 인센티브를 제시하고 공급 확대 과정에 장애물이 되는 규제들을 걷어낼 필요가 있다”고 지적했다.

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