(조세금융신문=이장원 세무사) 1세대 1주택자이면서 비과세 요건을 충족했다면 주택과 함께 주택부수토지 매매 시 고민이 없겠지만, 조정대상지역 내 다주택자 또는 양수자가 주택건물을 철거하고 해당 토지 상태에서 양수를 원하는 경우에 양도자는 세법적인 고민을 하여야 한다. 절세를 위해서는 어떻게 해야 할까?

1. 양도자의 절세비법

아파트와 같은 공동주택은 불가능하지만 단독주택과 같은 개별주택의 경우는 매매 계약 시 잔금청산 전에 해당 주택건물의 철거를 선행하여 나대지 상태에서의 토지만을 양도하는 방식이 있다.

이때 양도자가 현재 1세대 1주택자라면 나대지 상태의 양도가 되어 주택 비과세를 못 받게 되는 것은 아닌지 걱정할 수 있다. 그러나 「소득세법」의 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건의 판정은 ‘양도일 현재’를 기준으로 하는 것이나, 매매계약의 성립 후 양도일 이전에 매매특약에 따라 주택을 멸실한 경우에는 ‘매매계약일’ 현재를 기준으로 하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 여부를 가리고 있다. 즉, 철거를 하더라도 비과세를 적용받는데 문제는 없으므로 매수자의 철거 후 양도조건에 대해 계약서에 명시한 후 진행한다면 문제가 없다.

양도자가 조정대상지역 내 다주택자라면 본인의 현재 다주택자 중과세 상태에서의 양도소득세와 주택건물 부분을 철거한 이후의 나대지 상태에서의 양도소득세의 세액 비교를 해보는 것이다.

1) 주택상태 양도 : 다주택자 상태에서의 양도 시에는 중과세율을 적용받으며, 장기보유특별공제는 적용받을 수 없다. 그러나 양도차익이 적어서 다주택자 중과세가 적용되더라도 세금의 부담이 크지 않다면 주택상태의 양도도 고민할 수 있다. 무조건 주택상태의 양도에 따른 중과세율만 생각했을 수 있겠지만, 철거방식이라는 비교대상이 생김으로 인해서 본인에게 더 득이 되는 방식이 무엇인지 선택할 수 있는 여지가 있다.

2) 주택철거 후 양도 : 주택건물을 철거한다면 주택건물부분의 취득가액을 인정받을 수 없어서 취득가액이 낮아지겠지만 나대지부분에 대한 세율적용에서 일반세율 적용을 받고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다.

참고할 점은 세금이외에 철거비용도 추가하여 의사 결정을 하여야 한다는 점이다. 간혹 매수자가 기존 건물을 철거한 후 신축을 하겠다는 매수의사를 비추는 경우가 있다. 그렇다면 철거비용을 매수자가 부담할 수도 있으니 매도자 입장에서는 철거비용을 절약할 수도 있다.

두 조건 중 어느 쪽이 더 절세가 되는지는 세액계산을 통해 확인 가능하므로, 미리 세무사와 상담을 통해 절세방향을 타진한 후 매매계약서를 작성하는 것이 좋다.

2. 주택 취득세율

양도 후 새 주택을 취득하거나 주택을 신축할 예정이라면 취득세 부분도 눈여겨보아야 한다. 최근 몇 년간 발표된 수차례의 부동산 대책으로 인해 주택 취득세율에도 많은 변화가 있었다. 핵심은 조정대상지역 내 다주택자의 추가 취득에 대해서 중과세율을 적용하는 것이다. 세대 구성원의 주택 수가 2주택 이상인 다주택자라면 취득 전에 중과되는 취득세에 대한 고민이 선행되어야 하기 때문이다.

이에 더해 2023년에는 취득세 과세표준 개선으로 인해 원시취득인 주택신축에 대한 취득세가 증가될 수 있다. 이러한 세법 개정사항에 대해서도 눈여겨보면서 매수시점을 조율하여 절세를 하도록 하자.

[프로필] 이장원 장원세무사 대표세무사

(현)대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양 병원협회 자문세무사
고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
저서 《나의 토지수용보상금 지키기》, 《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수
“두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

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