(조세금융신문=이정욱 기자) 지난해 종합부동산세와 양도소득세율이 크게 인상됐고, 사전청약과 전월세 신고제가 도입되는 등 부동산 관련 세금과 대출, 청약제도에 큰 변화가 있었다. 정부는 올해에도 부동산제도를 많이 손볼 것으로 보인다. 대출규제 기조는 유지하고, 양도소득세 비과세 혜택이 축소된다. 또한 층간소음 사후 확인제도 시행이 눈에 띈다. 올해부터 달라지는 부동산제도와 정책의 주요 내용에 대해 살펴보자.

1가구 1주택 양도세 비과세범위 상향조정 9억원→12억원

1세대 1주택 양도소득세 비과세범위가 12억원(종전 9억원)으로 인상되어 2021년 12월 8일부터 시행됐다.

고가 겸용주택 비과세범위 변경

현행 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다. 하지만 2022년 양도분부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 9억원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용되나, 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 입는 소유자들은 줄어들 전망이다.

1세대 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소

2022년부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어든다. 현재 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 하지만 2022년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다.

조합원입주권에 대한 양도세 비과세 요건 강화

원조합원 입주권과 주택 간의 과세 형평성을 위해 해당 1조합원 입주권과 1주택 이외에 다른 분양권도 보유하고 있지 않은 경우로 한정된다. 조합원입주권에 대한 양도세를 비과세 받으려면 양도일 현재 다른 주택, 조합원입주권은 물론 분양권도 보유하고 있지 않아야 하며 적용대상 분양권의 취득시기는 내년 1월 1일 이후 취득한 경우가 된다.

동거주택 상속공제 대상 확대

피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우, 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 확대한다. 직계비속으로 한정하던 것을 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 된다. 이는 부모 봉양에 대한 상속세 세제지원 확대의 일환으로 2022년 1월 이후 상속이 개시되는 분부터 적용된다.

소형주택 간주임대료

40m²이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택 간주임대료(보증금)을 과세대상에서 제외하는 과세특례를 2023년 12월 31일까지로 2년 연장되었습니다.

주택관리업자 및 사업자 선정에 투명성 제고

공동주택의 각종 입찰 절차를 개선하기 위한 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 개정안이 이르면 2022년 1월부터 시행된다. 공동주택 사업자 선정을 위한 투명성 제고를 위해 전자입찰 적용을 현행 최저가 낙찰방식에서 적격심사 방식까지 확대한다. 또한 신규 사업자의 입찰참여 확대를 위해 제한경쟁입찰의 사업실적 인정범위를 확대(3년→5년)하고 적격심사제 실적기준 상한을 축소(최대 10건→5건)한다.

소규모재개발 사업 및 가로 자율 주택 정비사업 비과세

기존 재개발 재건축 사업과 동일하게 조합원 입주권 적용 및 대체주택 양도시 비과세 적용 대상사업에 포함된다.

실거주 주택 전세대출금 지역 건강보험료 산정에서 제외

2022년 7월부터 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정이다. 현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다. 이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만 7220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만 8450원으로 36%(4만 8770원) 낮아진다.

아파트 층간소음 사후 확인제도 도입

이르면 2022년 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행된다. 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지된다. 앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 된다. 권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정이다.

종합 부동산세 합산배제 주택범위 확대

기존공공임대 주택, 장기 일반민간 임대주택, 사원용주택 및 기숙사 등에서 공공사업 시행자가 수용방식으로 주택을 매입하여 시행하는 소규모 재개발 사업 및 가로 주택정비사업, 도심 공공주택 복합사업, 주거재생지구에서 시행하는 혁신지구 재생사업, 공공 직접 시행 사업 등으로 확대합니다.

청년우대형 주택청약 종합저축 가입요건

총급여액 2400만원 이하로 완화하고 적용기한을 2023년 12월 31일까지 2년 연장된다.

무주택 청년의 월세범위 내에서 최대 20만원 지원

무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원해주는 ‘청년 월세 지원 사업’이 2022년부터 3년 동안 시행된다. 지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로, 본인 소득이 중위소득 60% 이하이면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다. 정부는 이 사업으로 약 15만명의 청년이 2997억원의 월세 지원을 받을 수 있을 것으로 내다봤다.

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