(조세금융신문=이지한 상무이사/편집위원) 매년 되풀이되는 일이지만 지난 10월 치러진 제33회 공인중개사 시험에서도 출제 문제의 오류를 지적하는 이의신청이 여럿 제기됐다.

제1차 ‘부동산학개론’ 제4번 문항은 ‘신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인’을 박스 안에 5개 지문에서 고르도록 했다. 신규주택은 ‘정상재’이며 다른 조건은 동일하다는 조건을 달았고, 첫 번째로 나온 지문은 ‘주택가격의 하락 기대’이다.

시험 문제를 출제한 산업인력공단은 가답안을 통해 이 지문이 옳은 것이라고 밝혔다. 주택가격이 하락할 것으로 보이면 수요자인 주택 구매자의 신규주택 구매가 줄어들 테고 수요가 줄면 신규주택의 공급도 줄어들 것이라는 관점이다.

그런데 여기에는 함정이 있다. 신규주택의 공급은 착공에서 완공까지 오랜 시간이 걸린다는 점이다.

이 문제에 대해 이의를 제기하는 측에서는 해당 문항이 ‘신규주택시장에서 장기적으로 공급을 감소시키는 요인을 모두 고른 것은?’이라고 되었어야 한다고 지적한다.

본격적인 부동산 하락기를 맞으면서 공인중개사 시험도 이러한 사회경제적 상황을 반영한 문제를 내다보니 오류로 지적될만한 문제가 출제된 것으로 보인다.

최근 언론에서는 매일 부동산 가격 하락을 이슈로 조망한다. 지난 2년간 줄기차게 오르던 부동산 가격이 꺾이기 시작하면서부터 부동산 가격 하락 관련 기사의 양이 늘고 제목의 강도는 세지고 있다.

이번 부동산 가격 하락의 가장 큰 원인으로는 코로나19를 겪으면서 시중에 넘치도록 풀린 유동성을 조이고 물가로 나타나는 인플레이션에 대처하기 위해 취해진 ‘금리 인상’이 꼽힌다.

저금리가 유지될 때 레버리지효과를 바탕으로 금융기관에서의 차입금으로 주택을 구매한 ‘영끌족’이 금리가 오르면서 이자를 내기도 버거워지자 시중에 주택을 매물로 내놓으면서 주택가격 하락을 부채질하고 있다는 분석이다.

아파트 분양시장도 얼어붙으면서 수도권을 비롯한 전국 곳곳에서 미분양 사태가 나타나고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 2022년 9월 현재 전국의 미분양 아파트는 41,604호로 전월(32,722호) 대비 8,301호(27.14%p)가 늘어났다.

전국적으로 가장 많은 미분양이 나타난 지역은 대구(8,301호), 경북(6,693호), 수도권(5,012호) 등이다. 부동산 하락의 원인은 부동산 시장에서 수요가 빠른 속도로 줄었기 때문이다. 부동산 가격의 하락이 예상될 때 시장에서의 구매 수요는 급감한다. 더 싼 가격으로 내려올 때까지 구매를 최대한 늦추기 때문이다.

시장 가격은 수요와 공급으로 인해 적정선에서 자리를 잡게 된다는 것이 일반적인 견해다. 실수요보다 투자수요(갭투자)가 더 많다면, 투자수요는 부동산공급량 변화보다 수요의 변화에 더욱 민감하게 반응하며, 더욱 큰 폭으로 변화한다고 분석한다.

현시점에서 가장 큰 관심사는 부동산 시장의 변화에 어떻게 대응해야 할 것이며 언제쯤 다시 가격이 오를 것인가라는 반등 시점에 대한 예측이다.

과거 사례를 보면 부동산 가격은 수요가 살아나는 시점부터 회복구간에 접어든다. 부동산 수요는 거래량으로 확인할 수 있다. 줄어든 거래량이 조금씩 회복되는 시점부터 부동산 시장의 사이클은 회복국면으로 진입하게 될 것이다.

또한 금리 인상의 폭이 줄면서 금리가 안정되고, 결국 전세가격이 높아지게 될 때 부동산 가격은 다시 반등할 것으로 보인다. 하지만 그 시점이 언제 찾아올지 누구도 장담할 수 없다.

다주택자라면 매매차익을 줄여서라도 부동산을 처분하거나 증여 등으로 정리하는 것이 좋다. 증여를 염두에 둔다면 매도가격이 하락할 때가 적시이기 때문이다. 매수를 염두에 둔다면 급매물을 노리거나 경매 시장을 노크해볼 만하다.

부동산 시장은 단기에는 ‘심리’에 반응하고, 중기에는 ‘공급’에 연동하며, 장기적으로는 ‘입지’에 수렴한다는 격언이 있다. 정부의 정책과 수요공급, 지역 가치 등을 모두 따져봐야 할 일이다. 투자에는 영원한 상승장도 없고, 영원한 하락장도 없기 때문이다.

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