(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 정부의 외국인 부동산 거래조사

지난 10월 28일 국토교통부는 외국인의 부동산 불법행위 단속을 위해 처음으로 실시한 실거래 기획조사 결과를 발표하였다. 그 결과, 전반적인 거래 침체기에도 외국인의 주택 매수비율은 지속적으로 증가하고 있고, 외국인의 주택 거래에서 해외자금 불법반입을 통한 주택 대량매입, 초고가주택 매수 등 특이동향이 다수 확인되었다.

2017년 전체 주택 거래 94만 건 중 외국인 매수가 6098건으로 0.64%에 불과했으나 매년 증가하여 금년 9월 말까지 6772건이 거래되어 1.21%로 증가하고 있다. 이를 2021년 기준 국적별로 살펴보면 중국인(71.2%)미국인(13.4%)의 매수가 가장 많았으며, 지역별로는 경기(35.6%)인천(13.7%)서울(13.6%) 순으로 매수가 많이 이루어졌다.

또한, 외국인은 국내 주택 취득 시 본국 은행을 통해서도 대출을 받을 수 있어 내국인에 비해 상대적으로 자금 확보 여력이 크며, 다주택자 중과세 적용을 위해 필요한 외국인 세대현황 파악 등이 어려워 내국인 역차별 논란이 지속적으로 발생하고 있다.

이에 정부는 국민의 주거안정을 보호하기 위해 ‘외국인의 투기성 주택 거래 규제’를 국정과제로 채택하였으며, 외국인 투기 근절을 위한 기획조사 뿐만 아니라 외국인에 대한 거래규제, 주택 보유통계 생산 등 제도 정비도 적극 추진하고 있다. 외국인 부동산 거래건수를 국적별, 지역별로 살펴보면 다음과 같다.

국적별지역별 전체 주택거래 현황

2020년 1월부터 2022년 5월까지 총 2만 38건이 거래되었다. 이를 국적별로 분류해 보면, 중국이 1만 3944건(69.6%), 미국 2749건(13.7%), 캐나다 860건(4.3%), 대만 380건(1.9%), 베트남 392건(1.9%), 호주 262건(1.3%), 일본 214건(1.1%), 기타 1257건(6.3%) 등이다.

중국인의 수도권 주택거래 현황을 살펴보면, 외국인 전체 2만 38건 거래 중 중국인 거래가 1만 3944건이며 이중 수도권 거래가 9751건이다. 지역별로 구분해 보면, 경기도 거래가 6345건, 서울 1548건, 인천 1858건 기타 4193건이다. 특히, 중국인의 국내 등록인구는 41만 6562명으로 생각보다 많은 중국인이 국내 거주하고 있음을 알 수 있다.

이를 지역별 거주로 구분해 보면, 수도권에 32만 906명이 거주하고 있으며 경기도에 16만 7178명, 서울 12만 5729명, 인천 27만 999명, 기타 95만 656명이다. 등록중국인의 주택거래를 지역별로 세분화하면 경기도에서는 부천시(858건), 시흥시(753건), 안산 단원구(676건) 순이며 서울은 구로구(318건), 금천구(192건), 영등포구(143건) 순으로 나타났다. 또한 인천은 부평구(655건), 미추홀구(324건), 남동구(249건) 순이다.

미국인의 수도권 주택거래 현황을 살펴보면 전국 2만 38건 거래 중 미국인의 거래가 2749건이며 이중 수도권 거래가 1778건이다. 지역별로는 경기도 거래가 846건, 서울이 703건, 인천 229건 기타 971건이다.

특히, 미국인의 국내 등록인구는 3만 357명으로 지역별 거주로 구분해 보면 수도권에 2만 960명이 거주하고 있으며 경기도 8748명, 서울 1만 1902명, 인천 1220명, 기타 9397명이다. 등록미국인의 주택거래를 지역별로 세분화하면 경기도에서는 평택(190건), 남양주(48건), 용인 기흥구(46건) 순이며 서울은 강남구(84건), 서초구(74건), 용산구(64건) 순으로 나타났다. 또한 인천은 연수구(85건), 서구(31건), 부평구(29건) 순이다.

캐나다인의 수도권 주택거래 현황을 살펴보면 전국 2만 38건 거래 중 캐나다인의 거래가 860건이며 이중 수도권 거래가 612건이다. 지역별로는 경기도 거래가 249건, 서울이 286건, 인천 77건 기타 248건이다.

특히, 캐나다인의 국내 등록인구는 4212명으로 지역별 거주로 구분해 보면 수도권에 2700명이 거주하고 있으며 경기도 891명, 서울 1558명, 인천 251명, 기타 1512명이다. 등록캐나다인의 주택거래를 지역별로 세분화하면 경기도에서는 용인 수지구(23건), 성남 분당구(21건), 용인 기흥구(30건) 순이며 서울은 서초구(43건), 용산구(27건), 송파구(24건) 순으로 나타났다. 또한 인천은 연수구(25건), 서구(11건), 부평구(10건) 순이다.

외국인 주택투기 유형 결과

국토교통부가 조사한 외국인 거래의 특성을 고려하여 별도의 이상거래 선별기준(외국인간 직거래, 높은 현금지급 비율, 임대목적의 대량매입 등)을 마련하고, 이에 따라 대상 기간 내 거래(2만 38건) 중 이상 거래 1145건을 선별하였다. 이상거래 1145건에 대한 소명자료 징구분석 등 조사결과, 411건(35.8%)의 거래에서 총 567건의 위법의심행위가 적발되었고, 주요 유형은 다음과 같다.

첫째, 해외자금 불법반입 부동산 투기 유형은 외국인이 부동산 취득을 위하여 해외에서 1만 달러를 초과하는 현금을 휴대반입 후 신고하지 않거나, 외국환은행을 거치지 않고 부동산 취득자금을 불법반입하는 ‘환치기’를 통하여 부동산 취득자금을 반입하면서 신고하지 않은 경우가 121건이나 되었다.

둘째, 무자격비자 임대업 부동산 투기 유형은 방문동거 비자(F1) 등 경제활동이 불가한 자격으로 체류하면서 자격 외 활동 허가 없이 임대업을 영위하는 경우가 57건이다.

셋째, 명의신탁 부동산 투기 유형은 실제 거래대금 지급과 취득세 납부 등은 본인이 하면서 거래계약을 타인 명의로 체결하고 소유권이전등기까지 하는 경우가 8건이다.

넷째, 편법증여 투기 유형은 특수관계인(부모, 법인 등)이 부동산 거래대금을 매수인(자녀, 법인 대표 등)에게 대여하면서 차용증이 없거나 적정 이자 지급 여부 등 확인이 필요한 경우가 30건이다.

다섯째, 대출용도 외 유용 부동산 투기 유형은 개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출을 받은 후 실제로는 주택 등 부동산을 매수한 경우 5건 등이다.

외국인 위법의심행위 결과 분석

국토교통부의 조사에서 적발된 위법의심행위 567건을 국적별로 분석한 결과, 중국인이 314건(55.4%)으로 가장 많았으며, 미국인 104건(18.3%), 캐나다인 35건(6.2%) 순이었다. 특히, 중국인의 위법의심행위 유형을 구분해 보면 해외자금 불법반입 59건, 무자격 임대업 36건, 탈세 의심 54건, 편법대출 8건 명의신탁 7건 거짓신고 등이 150건 등이다.

지역별로는 경기도 지역의 위법의심행위가 185건(32.6%)으로 가장 많았으며, 서울 171건(30.2%), 인천 65건(11.5%) 순으로 수도권에서 적발된 위법의심행위가 421건으로 전체의 74.2%를 차지하였다. 역시 수도권의 위법의심행위 유형을 구분해 보면 해외자금 불법반입 103건, 무자격 임대업 45건, 탈세 의심 69건, 편법대출 21건 명의신탁 6건 거짓신고 등이 177건 등이다.

국토교통부는 이번 조사 결과를 토대로 외국인의 국적별 거주현황, 위법행위 유형 등을 종합 분석하여 향후 외국인의 투기성 부동산 거래 조사를 위한 이상거래 선별기준을 고도화하고, 위법의심행위 중 큰 비중을 차지하는 해외자금 불법반입에 대해서는 국토교통부와 관세청의 정보공유 등 상시 공조체계 구축을 위한 업무협약을 체결하고, 필요시 합동단속 추진 등 엄중 대응해 나갈 방침이라고 한다.

외국인 부동산 투기 대응방안

국토교통부는 위법의심행위 567건에 대하여 법무부관세청경찰청국세청금융위지자체 등 관계기관에 통보하여, 향후 각 기관의 범죄 수사, 탈세대출 분석, 과태료 처분 등의 후속조치가 신속히 이루어지도록 할 예정이라고 한다.

아울러, 향후 외국인의 토지 대량매입, 지분 쪼개기, 이상 고저가 매수 등 투기성 토지거래 뿐만 아니라 오피스텔 등 非주택 거래에서도 이상동향이 포착될 경우 조사를 확대 추진해나갈 계획이다. 특히, 이번 실거래 조사 결과를 바탕으로 외국인 부동산 투기를 차단하기 위한 방안을 마련하였다. 그 내용은 다음과 같다.

첫째, 대출 관련 외국인도 주택담보대출 시 내국인과 동일하게 LTVDTI 등 국내 대출 규제가 적용되나, 본국 은행을 통한 대출 또는 현금을 반입할 경우 상대적으로 자금 확보가 용이하여 내외국인 역차별 논란이 제기되었다.

따라서 외국인이 부동산 취득자금을 국내로 불법 반입하는 것에 대한 상시적인 단속을 강화할 필요가 있어, 국토교통부와 관세청은 상시 공조체계를 구축하고 외국인의 주택 자금조달계획 분석을 통해 선별한 이상거래 자료를 관세청과 반기별로 공유할 계획이다.

둘째, 외국인도 내국인과 마찬가지로 부동산 취득보유양도 시 납세 의무가 존재하나, 다주택자의 경우 정확한 외국인 세대원 파악을 통한 과세제도의 실효성 제고 필요성이 제기되었다. 이에 따라 외국인 부동산 유관기관 협의회를 통해 법무부복지부(건강보험공단) 등이 보유한 외국인 세대구성 관련 자료를 과세 당국과 공유하는 방안 즉, 다주택자 취득세 중과 시 세대정보 확인에 필요한 자료 요청 근거 마련(지방세기본법 시행령)을 추진할 계획이다.

셋째, 일부 외국인들의 거주지가 불분명하여 등기 반송 등 소명자료 징구가 지연되었고, 거주기간 등 정보가 부족하여 편법증여 등 위법의심행위 조사에 일부 어려움이 있었다. 이에 부동산거래신고법령 개정을 통해 외국인등록(국내거소신고) 대상자에 대해서는 부동산 거래신고 시 외국인등록(국내거소신고) 사실증명서를 제출하도록 하고, 부동산 매수 후 해외로 출국하는 외국인에 대한 조사 공백을 예방하기 위하여 거래신고 시 국내 ‘위탁관리인’을 지정 및 신고(변경 포함)토록 할 계획이다.

넷째, 편법증여 의심행위에 대한 실거래조사를 위해서는 조사대상자의 국내 거주여부를 확인할 필요가 있어 출입국기록을 요청할 수 있는 근거(부동산거래신고법령)도 함께 마련할 계획이다. 이와 함께, 외국인 특수관계인간(부모-자식) 편법증여 등 위법행위에 대한 조사 강화를 위해 복지부(건강보험공단)가 보유한 외국인 세대구성 관련 자료를 공유 및 교차 검증하는 방안도 모색할 계획이다.

다섯째, 외국인의 투기성 거래에 효과적으로 대응하기 위하여 외국인의 부동산 투기가 우려되는 경우, 시도지사 등이 대상자(외국인 등)와 대상용도(주택이 포함된 토지 등)를 정하여 거래허가구역을 지정할 수 있도록 부동산거래신고법 개정을 추진하고 있다.

아울러, 임대사업자 등록이 가능한 외국인 체류자격이 불명확한 문제를 해소하기 위해 임대사업자 등록이 가능한 비자 종류를 명확(임대사업자 등록 가능 비자를 재외동포(F4), 영주(F5), 결혼이민(F6), 거주(F2)일부로 제한)하게 하는 내용의 민간임대주택에 관한 특별법 개정도 함께 추진 중이다.

외국인 주택 보유통계를 신설하여 투기성 거래에 대한 정부의 적극 대응이 필요하다. 국토교통부는 내외국인을 막론하고 부동산 거래 불법행위는 엄정하게 관리해 나간다는 원칙이지만, 국민의 주거안정을 침해하는 일부 외국인의 투기행위에 대하여는 더 철저하게 단속해야만 한다. 이는 공정한 거래질서 확립과 내국인 실수요자 보호 차원에서도 꼭 필요하지만 주택시장 안정을 위해서는 거래질서 교란행위가 시장 왜곡현상을 만든다는 점을 알아야 한다.

[프로필] 권대중 명지대학교 부동산학과 교수

(현)한국부동산융복합학회 회장

(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원

(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원

(현)국토교통부 중앙토지수용위원회 위원

(현)대통령직속 국가건축정책위원회 자문위원

(현)LH한국토지주택공사 경영투자심사 위원

(현)LH한국토지주택공사 기술심사위원, 보상자문위원

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