(조세금융신문=이정욱 기자) 올해 5월 5일 개장한 강원도 ‘레고랜드’ 테마파크가 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 시장을 얼어붙게 하고 있다. 추가 금리인상에 부동산 경기 침체는 더욱 깊어진 건설업계에 ‘레고랜드발 경제사태’ 여파까지 미칠 것으로 예상돼 우려가 커지고 있다.

일각에선 부동산PF 자금경색으로 건설업계가 영향을 미친 상황에서 대형건설사까지 그룹사로부터 ‘조’ 단위 현금을 긴급 수혈 받으면서 우려가 현실화될 가능성도 제기되고 있다.

◇ 레고랜드 사태 발단은?

강원도는 문화시설이 부족한 강원도에 관광산업 육성을 위해 춘천에 레고랜드를 조성하기로 하고 강원중도개발공사(GJC)에 건설 시행을 맡겼다.

사업은 예상보다 길어졌다. 레고랜드 테마파크 조성사업은 12년에 걸쳐 건설됐다. 사업지에서 공사 도중 청동기 도시 유적이 발견되면서 건설 반대 여론이 커진 것이다.

그럼에도 불구하고 강원도가 국책사업에 준하는 주요 사업으로 추진을 강행했다. 강원중도개발공사는 사업 자금을 조달하기 위해 특수목적법인(SPC) 아이원제일차를 설립하고 2050억원 규모의 자산담보기업어음(ABCP)를 발행했다. 신용등급 최상위(A1등급)인 강원도 지자체가 이 어음을 보증(지급보증)해줬다.

하지만 많은 돈을 쓰면서 추진했던 레고랜드를 개발한 GJC가 기업회생 신청을 하면서 파장이 일파만파 커졌다.

이튿날 만기를 맞은 PF 자산유동화기업어음(ABCP)은 기한이익상실(EOD) 상태가 됐고 ABCP 발행을 위해 설립한 특수목적법인(SPC) 아이원제일차는 최종 부도처리됐다.

그러면서 지자체가 보증한 어음까지 부도가 나자 너도나도 채권을 던지면서 금리가 급격히 오르게 된 것이다. 레고랜드 사태는 채무를 떠안아서 일어난 사건으로 바라보기보단 강원도가 채무를 떠안지 않겠다고 해서 사태가 일파만파 커졌다는 게 업계 관계자의 이야기다.

◇ ‘레고랜드발’이 끼친 건설업계

최근 부동산 시장 경기가 침체되고 회사채 금리가 치솟으면서 PF 투자 수요가 얼어붙고 있다.

부동산PF는 건설사의 보증 하에 금융권이 사업의 미래가치를 담보로 돈을 빌려주는 대출이다. 주택개발 사업에 있어 부동산PF는 매우 중요한 부분을 차지한다.

최근 롯데건설은 계열사 현금을 끌어 모으고 있다. 롯데건설은 10월 18일 2000억원의 유상증자에 이어 20일 롯데케미칼을 통해 5000억원을 차입했다. 이어 롯데정밀화학에서 3000억원, 롯데홈쇼핑에서 1000억원을 차입하는 등 한달 사이 계열사로부터 받은 지원금은 총 1조 1000억원에 달했다.

롯데건설이 이같이 한 달 사이에 자금을 급하게 수혈한 데에는 만기가 돌아온 PF 자산유동화기업어음(ABCP)과 전자단기사채(ABSTB) 차환상환을 위해서다.

부동산 경기침체로 자금을 수혈 받는 곳은 또 있다. PF 우발채무가 많은 태영건설과 HDC현대산업개발 현대건설, GS건설, 대우건설 등도 조 단위 이상의 PF 우발채무가 있다.

◇ 정부, 미분양주택 PF대출 보증 5조 신설

이 같은 사태에 건설사들이 부동산PF 대출을 받기 더 어려워지자 정부가 건설사의 프로젝트파이낸싱(PF) 산유동화기업어음(ABCP) 매입 지원에 나섰다.

준공 전 미분양 사업장에 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 받을 수 있게 주택도시보증공사(HUG)에 보증상품을 5조원 규모로 신설한다. 관계기관 협의를 거쳐 보증한도요율 등을 확정, 내년 2월 중 시행방안을 마련한다. 단, 분양가 할인 등 미분양 해소를 위한 건설사업자의 적극적 자구노력을 전제로 추진한다.

기존 PF 대출보증 대상은 넓히고 보증규모도 확대한다. 중소형 사업장을 대상으로 PF보증을 10조원 확대하고 심사요건도 시행사 신용등급과 사업장 규모 등을 고려해 차등한다.

급증하는 미분양에 대응하기 위해 무순위 청약 거주지 요건을 폐지해 청약 대상자를 확대한다. 해당 시군 거주지역 요건을 폐지하고, 청약 반복 부담을 줄이기 위해 명단 파기시점을 최초계약일 180일 이후로 연장한다. 예비당첨자 범위는 세대수의 40% 이상에서 500% 이상으로 대폭 늘린다.

주택공급 기반을 넓히기 위해 재건축 안전진단 평가항목 조정을 포함한 개선방안은 12월 초 발표하기로 했다. 주택 조기 공급을 위해 문재인 정부에서 시작했던 사전청약 의무는 사실상 폐지한다. 이를 위해 LH 공공택지 공급조건을 이달 중 개정해 사전청약 의무를 없애고 이미 매각한 택지도 사전청약 시행 시기를 당초 6개월 내에서 2년 내로 늘려 공급 물량을 줄이기로 했다.

또 2020년 이후 혜택이 대폭 축소된 등록임대사업제 정상화 방안도 다음달 발표하기로 했다. 과거 지원제도 운영시 효과를 감안해 세제 및 금융지원 수준을 종합적으로 평가, 합리적 개편방안을 마련할 방침이다. 리츠 증 전문 법인사업자 육성 방안도 포괄적으로 검토하기로 했다.

◇ 가계부채 위기로 전파 가능성

김진태 강원도지사로부터 시작된 레고랜드 사태가 향후 채권, 금융, 외환, 부동산시장을 비롯해 가계부채 위기로 전파될 수 있다는 지적이 나왔다.

민주연구원은 ‘레고랜드 사태 국가위기로 가나’ 토론회를 열고 레고랜드 사태 영향을 종합적으로 살펴보고 대응방안을 모색했다.

노웅래 민주연구원 원장은 “금융시장의 불안은 가계부채까지 부실로 이어질 수 있다”며 “이번 채권시장 위기가 어디까지 영향을 미칠지 살펴보고 대책을 논의하기 위해 자리를 마련했다”고 취지를 설명했다.

이날 자리에서는 레고랜드 사태가 촉발한 채권 시장 위기가 비은행권의 부동산PF 부실로 이어질 수 있다는 우려가 나왔다. 이준서 동국대학교 경영학과 교수는 “지난 5년간 증권저축보험여전사 등 비은행권에서 수익 창출 확대를 위해 부동산PF 대출을 크게 확대해 왔다”며 “금리 인상과 경기 침체로 부동산PF 부실화 우려가 증가했다”고 설명했다.

부동산PF 의존도가 높은 비은행권이 주택가격 충격에 취약할 수 있다는 점도 지적됐다. 송두환 부원장은 “주택 미분양이 발생하면 보험여전사저축은행을 중심으로 PF 부실 사태가 발생할 가능성이 있다”고 설명했다.

실제로 최근 분양 시장이 위축되고 있어 주위가 요구된다. 이광수 미래에셋대우 수석연구원에 따르면 올해 3분기 민간 아파트 초기 전국 분양률은 82.3%로 전년 동기 97.9%에 비해 15.6% 하락했다. 서울도 같은 기간 92.7%로 전년 동기 대비 17.3% 하락했고 지방의 경우 최대 20% 이상 감소했다. 이와 동시에 미분양 아파트도 작년 말부터 증가세를 보여 올해 9월 기준 미분양 아파트가 4만 1604가구로 파악됐다.

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