(조세금융신문=이정욱 기자) 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 피해자와 관련해 논란이 커지면서 정부에서도 피해자를 구제하기 위한 각종 방안을 내놓고 있다. 하지만 피해자들의 잇따른 극단적 선택으로 논란은 쉽게 사그러들지 않고 있다.

전세사기 우려가 커지면서 월세나 임대아파트 등 선호하는 거주 방법이 바뀌고 있다. 전세사기 유형을 알아보고 피해에 대한 정부 대책과 예방법을 짚어봤다.[편집자주]

전세사기 피해가 클 수밖에 없던 이유는 거주 목적으로 집을 바로 구하는 청년이나 신혼부부 등이 경험이 적고 국내에만 있는 특이한 거주 문화 때문이다.

수도권 일대에서 무리한 ‘갭투자’(매매가와 전세금 차액만 내고 집을 매수)로 빌라 1139채를 소유해 임대하던 ‘빌라왕’ 김모씨의 사망 이후에도 그 피해는 확산되고 있는 모양새다.

최근에는 인천 미추홀구 전세사기 피해자 3명이 잇따라 극단적인 선택을 하면서 피해자들을 위한 추가 지원 대책이 마련돼야 한다는 목소리가 커지고 있다.

하지만 뒤늦게 정부가 보상대책을 수습에 나섰지만, 수년 전부터 쌓인 피해를 막기에는 역부족이라는 지적이다.

◇전세사기 5가지 유형과 예방법은?

대표적인 전세사기 유형은 ▲대리인의 ‘이중계약’ ▲집 하나를 여러 세입자와 계약하는 ‘중복계약’ ▲신탁회사에 건물의 소유권을 넘긴 이후 판매되는 ‘신탁사기’ ▲임차인 몰래 소유권 이전하거나 근저당 설정 ▲매매가보다 전세가를 높힌 ‘깡통전세’ 등으로 총 5가지로 나뉜다.

부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 거래해야 하지만 간혹 대리인이 대신 계약할 경우가 있다. 이때 대리인은 집주인에게 고지한 월세 계약이 아닌 전세계약을 세입자와 맺어 전세보증금을 가로채는 수법이다.

매매가보다 전세가를 높여 계약하는 이른바 ‘깡통전세’는 집 주인이 집을 팔아도 전세보증금보다 낮은 가격일 가능성이 높기 때문에 보증금을 온전히 돌려받기 쉽지 않다. 세입자는 경매를 통해 해당 주택을 낙찰받기도 하지만 시세의 70~80% 정도의 값으로 낙찰되기 때문에 보증금 전액을 돌려받기 어렵다.

집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우도 다반사다. 이 경우 집주인과 공인중개사가 함께 사기를 공조하는 형태로 주민등록 전입세대 열람을 통해 해당 주택의 거주자를 알 수 있지만 부동산 계약 전에는 해당 서류를 신청할 수 없다는 점을 이용한다.

신탁사기는 신축건물에서 많이 나타나는 사기 유형으로 건축주가 신탁회사에 건물의 소유권을 넘긴 이후 마치 자신의 소유 건물인 것처럼 임대 계약을 체결하는 경우다. 신탁등기가 된 집은 법적으로 신탁회사가 소유권을 갖는다. 부동산 등기부등본을 열람하면 보통 신탁부동산의 경우 신탁되어있다는 점이 기재되어 있다.

이러한 건물은 건축주와 임대차계약을 체결할 시 건물과 관련된 전세보증금을 돌려받지 못하게 될 위험이 높다.

건물 전제를 전세사기를 치는 경우 다가구와 빌라, 상가주택 등 여러 호수로 구성된 건물 소유자와 공인중개사가 공모해 건물 내 모든 호실과 전세계약을 체결한 뒤 경매 절차를 진행해 임차인의 전세보증금을 가로챈 경우다.

이 경우 임대인에게 형사고소뿐만 아니라 손해배상소송 천구를 할 수도 있고, 공인중개사에 대해서는 손해배상청구 및 고소가 가능하다.

전세사기 수법은 전세사기 피해는 주로 신축빌라와 다세대 주택에 전세로 들어가는 2030 세입자들에게 많이 일어난다. 가장 큰 이유는 빌라는 정확한 시세 파악이 어렵고, 신축 빌라인 경우 거래가 전무하기 때문에 더욱 시세 파악이 어려운 깡통전세의 위험을 평가하기 어렵다.

◇ 계약 전과 이후 행동은?

전입신고가 어려운 무허가, 불법건축물인지 확인을 해야 한다. 불법건축물은 임대차보호법을 적용받지 못해 보증금 보호가 어렵기 때문에 현장확인 및 건축물대상 열람이 필수다.

전적 전세가율을 확인해 깡통전세를 조심해야 한다. 향후 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등의 부동산 사이트 혹은 2~3곳 이상의 공인중개사를 방문해 해당 지역의 전세가와 매매 가격을 비교하는 것을 추천한다.

등기부등본을 확인해 해당 부동산에 대한 기존 소유권과 선순위 권리관계, 근저당권을 확인해야 한다. 전세보증금보다 많은 채권이나 보증금이 있는 경우, 집주인이 세금을 미납한 경우에는 보증금 전액 반환이 어렵다. 다라서 집주인의 채권, 세금 체납 여부를 반드시 확인해야 한다.

가급적 집주인과 세입자가 직접 계약하는 것을 추천한다. 대리인을 통해 계약을 해야 하는 상황이라면 위임장과 인감증명서, 집주인 신분증을 확인하고 보증금 입금 시 임대인(대리인) 명의의 계좌인지 명확하게 확인해야 한다.

공인중개사 정상 영업 여부 확인도 중요하다. 미등록 및 업무정지인 공인중개사를 통해 계약을 진행할 경우 중개사고 발생 시 배상받을 수 없다. 또한 같은 자리에서 오랜 기간 영업한 공인중개사를 통해 거래하는 것이 조금 더 안전하다.

주택임대차표준계약서를 사용해야 한다. 해당 계약서는 임대인의 세금 미납 여부나 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있으며, 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있다.

◇ 빌라 임차인, 전세 대신 월세로

올해 1분기 서울 빌라 임대차 시장에서 전세가 차지하는 비중이 역대 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 전세 대출 이자 부담에 깡통전세와 전세사기 문제까지 불거지면서 세입자들이 전세보다 월세를 선호한 데 따른 결과로 풀이된다.

부동산 정보제공 업체 경제만렙이 서울부동산정보광장 통계를 분석한 결과, 올해 1분기 서울 빌라(다세대연립) 전월세 거래량 2만 7617건 중 전세는 1만 4903건으로 전체의 54.0%를 차지했다. 이는 서울부동산정보광장이 관련 통계를 발표하기 시작한 2011년 이후 1분기 기준 가장 적은 수치다.

구별로 살펴보면, 빌라 전세 비중이 가장 작은 곳은 노원구였다. 올해 1분기 노원구의 빌라 전월세 거래 424건 중 전세는 179건으로 42.2%에 그쳤다. 이어 종로구 42.6%, 강남구 43.0%, 송파구 44.8%, 서대문구 46.0%, 관악구 46.3%, 중구 47.0%, 서초구 49.9% 등도 빌라 전세 비중이 과반을 넘지 못했다.

반면 준월세와 준전세 비중은 늘었다. 올해 1분기 서울 빌라 준월세, 준전세 거래는 각각 8417건, 3223건으로 전체 거래의 30.5%, 11.7%에 달했다. 특히 준전세 비중은 2011년 이후 1분기 기준 역대 최대를 기록했다. 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래를 말한다.

빌라뿐만 아니라 아파트 임대차 시장에서도 전세 비중은 역대 최소를 기록했다. 1분기 전월세 거래 6만 3835건 중 전세는 3만 6840건으로 전체의 57.7%를 차지했다. 이 역시 1분기 기준으로는 2011년 이후 비중이 가장 적았다.

아파트 준월세 비중은 역대 최대치를 기록했다. 1분기 서울 아파트 준월세 거래량은 1만 4531건으로 전체의 22.8%의 비중을 보였다.

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