(조세금융신문=진민경 기자) 국세청이 상속세와 증여세를 내야 하는 상황에 놓인 국민들을 위해 다양한 사례와 함께 정확한 정보에 근거한 해답을 소개했다.

전편(고민으로 알아본 세금 상식①)에 이어 더욱 다양한 사례를 소개하고, 이에 대한 국세청 답변을 살펴본다.

# 상속세를 신고하기 위해 인터넷으로 검색해보니 상속받은 주택을 평가해야 한다고 하는데, 용어도 어렵고 너무 복잡하다. 주택의 가격은 어떻게 결정되는가.

상속세는 재산에 대한 과세이므로 현금이 아닌 재산의 가치를 화폐로 표현하는 과정이 필요하다. 같은 재산을 두고도 여러 가지 방법으로 가격을 매길 수 있기 때문에 세법에선 재산의 가격을 결정하는 방법이 정해져있다.

재산 중 가장 흔한 주택의 가격이 어떻게 결정되는지 살펴보면, 1순위는 상속받은 주택의 거래가격이다. 상속받은 주택이 매매 및 경매 등을 통해 거래됐다면 그 거래가격을 주택 가격으로 본다. 다만 모든 거래를 보는 것은 아니고 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 이뤄진 거래만 살펴본다.

만약 해당 기간 내 상속받은 주택이 거래된 적이 없다면 상속 주택과 유사한 주택이 거래된 가격을 상속 주택의 가격으로 본다. 이 방법이 2순위에 해당한다.

3순위는 공시가격을 보는 방법이다. 유사한 주택의 거래도 없는 경우에 해당하며 국토교통부장관 및 시장군수 또는 구청장이 공시하는 해당 상속 주택의 공시 가격을 주택의 가격으로 본다.

# 돌아가신 아버지 주택을 어머니가 물려받았는데 어머니가 그 집에 계속 시시겠다고 한다.물려받은 현금도 없고 집을 팔 수도 없는데 이런 경우에도 상속세가 많이 나오면 어떻게 해야하나.

우선 배우자가 상속받을 경우 상속세가 적게 나온다. 상속인 중 배우자가 있다면 누가 재산을 어떻게 상속받는지와 관계 없이 최소 5억원의 배우자 공제를 받을 수 있다. 배우자가 아무것도 받지 않는 경우라도 5억원을 공제 받을 수 있다.

또 배우자가 재산을 상속받으면 배우자가 실제 상속받은 만큼 공제된다. 만약 배우자가 10억원을 받을 경우 배우자 공제는 10억원이다.

다만 상속주택 가격이 10억원 미만일 경우 누가 주택을 상속받더라도 상속세는 나오지 않지만 상속주택 가격이 10억원 이상이라면 배우자가 사속을 받는 것이 공제액이 더 커진다. 예를 들어 12억원 주택을 배우자가 상속 받으면 12억원이 모두 공제될 수 있으나 자녀가 상속 받을 시 10억원만 공제된다.

배우자 상속공제는 한도가 있다는 점도 알아두면 좋다.

총 상속재산 중 배우자의 법정상속지분을 초과할 수 없고, 최대 30억원까지 받을 수 있다. 이때 배우자의 법정상속지분은 자녀가 한 명이라면 60%, 두 명이라면 43%, 세 명이라면 33%다.

# 배우자 공제를 많이 받기 위해 아버지의 주택을 어머니가 상속받기로 결정하고 집안사정상 자녀가 그 집에 살기로 했다. 그런데 주변에서 가족의 주택에 무상으로 거주할 경우 세금이 나올 수 있다고 한다. 사실인가.

일단 어머니의 집에 자녀만 사는 경우라면 증여세가 과세될 수 있다. 어머니로부터 직접적으로 금전은 받지 안으나 세법에선 임대인에게 임대료를 내지 않은 것 또한 사실상 임대료 만큼을 증여받은 것과 같은 것으로 본다.

다만 5년 이상 무상 거주를 가정하면 무상으로 거주 중인 주택의 가경이 13억원 이하인 경우라면 증에세는 나오지 않는다.

그 원리는 사실상 증여로 간주된 받지 않은 임대료가 5년간 1억원이 넘어야 과세되는 것인데 임대료를 따져보면 주택 가격이 13억원 이하일 경우 5년간 1억원을 넘지 않는다는 것에 기반한다.

또 소유자, 즉 어머니가 함께 사는 경우에도 증여세는 없다. 그러므로 주택 가격이 13억언 이상이라도 주택 소유자와 함께 거주 중인 가족에겐 증여세가 과세되지 않는다.

# 아버지 주택에서 함께 거주하며 봉양하던 중 아버지가 사망하면서 그 주택을 상속받았다. 이 경우 세금혜택이 있는지 궁금하다.

요건을 충족한다면 피사속인과 동거하던 주택의 가격에서 최대 6억원까지 공제받을 수 있다.

이때 충족해야 하는 요건은 두 가지다. 첫 번째는 10년 이상 계속해 1세대 1주택에 동거해야 한다. 군복무 등으로 불가피하게 연속해 거주하지 못한 경우에도 기간을 총 합산해 10년 이상 동거했다면 공제가 가능하다. 다만 자녀가 미성년자였던 기간은 제외된다.

두 번째 요건은 피사속인과 동거한 자녀가 주택을 상속받아야 한다. 이 때 동거한 자녀가 주택 일부를 상속받더라도 그 지분에 해당하는 금액만큼 공제된다. 예를 들어 동거한 자녀가 10억언의 주택 중 50%만 상속받을 경우 5억원을 공제받을 수 있다.

# 지금까지 계속 1주택자였고 종합부동산세를 낸 적도 없어 종부세에 대한 고민이 없었다. 그런데 주택 1채를 갑자기 상속받게 되면서 2주택자가 돼 종부세를 내야 하는게 아닌지 걱정된다.

상속 후 5년간은 1주택자가 유지되므로 기존 종부세를 납부하지 않았던 1주택자가 상속 후 곧바로 종부세를 내는 일은 없다. 하지만 5년이 지나면 2주택자가 돼 종부세를 내야 할 수도 있으므로 종부세가 걱정된다면 그 전에 주택을 정리하는 것이 좋다.

또한 지방에 있는 주택을 상속받을 경우 주택수에 합산되지 않을 수 있다. 종합부동산세법에선 공시가격이 3억원 이하이면서 수도권, 광역시, 특별자치시 밖의 지역에 있는 주택은 주택 수에서 제외하고 있다.

그러므로 1주택자가 이러한 지방의 저가주택을 상속받은 경우라면 기간에 제한 없이 계속 1주택자가 된다.

# 현재 2주택이 필요가 없어 주택 중 하나를 양도하려고 한다. 세금을 생각한다면 기존 주택과 상속주택 중 어떤 주택을 먼저 파는게 좋은가.

세금상으로 기존 주택을 먼저 양도하는 것이 유리하다.

1세대 1주택자가 주택을 양도할 때에는 고가 주택(12억원 초과)만 과세되고 1세대 2주택자는 어떤 주택을 양도하더라도 양도소득세가 나온다.

다만 몇 가지 예외가 있는데 예를 들어 일시적 2주택자인 경우 기존 주택을 3년 이내 양도하면 과세되지 않는다.

또 주택을 상속 받고 기존 주택을 양도할 때에는 기간에 관계 없이 양도소득세가 나오지 않는다.

다만 양도소득세 비과세를 받기 위해선 기존 주택이 비과세 요건을 갖춰야 한다. 2년 이상 보유(취득 당시 조정대사지역 내 주택일 경우 2년 이상 거주)해야 하고 주택 가격이 12억원 이하여야 한다는 요건이 충족돼야 한다.

# 상속세 신고는 어떻게 하면 되는가. 부동산만 상속받아 현금으로 일시 납부가 어려운데 어떻게 해야 하는가.

우선 사속세는 피상속인의 주소지를 관할하는 세무서에 신고하면 된다. 모든 상속인이 신고할 필요는 없고 상속인 중 1명이 신고하면 된다.

방문이 어려운 경우라면 인터넷으로도 신고 가능하다. 신고기한이 지나면 가산세가 부과될 수 있으니 기한 내 신고하는 것이 좋다.

납부할 현금이 부족하다면 분납과 연부연납 제도도 있다.

분납은 신고할 때 세금 중 일부를 납부하고 잔여 세금을 2개월 후 내는 방식이다.

신고할 때 내야하는 금액은 세금에 따라 다르다. 총 세금이 1000만원 내지 2000만원인 경우라면 1000만원, 총 세금이 2000만원 이상인 경우라면 총액의 50% 이상을 즉시 납부해야 한다.

연부연납은 매년 일정금액을 납부하는 방식이다. 최대 10년에 걸쳐 나눠 낼 수 있다.

10년 연부연납을 선택하면 총액의 1/11을 신고할 때 즉시 납부하고, 나머비 10/11을 매년 나눠 납부하게 된다.

연부연납은 분납과 달리 국세청에 담보를 제공해야 하고, 이자가 가산된다.

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