(조세금융신문=이정욱 기자) 정부의 전방위적 규제완화와 기준금리 동결 등으로 분양시장에 온기가 감지되자 내 집 마련을 위한 예비 청약자들의 움직임이 분주해졌다. 특히 공공분양에 당첨되면 최고 4억까지 시세차익을 남길 수 있는 일반형 비율이 높아 더욱 관심이 쏠리고 있다. 올해 6월부터 시작되는 사전청약 대전을 알아보자. <편집자주>

우선 연내 분양을 앞둔 동작구 수방사와 대방동 군부지가 가장 청약 열기가 뜨겁다.

입지와 착한 가격에 예비 청약자들이 대거 몰릴 것으로 보인다. 이와 함께 올해 청약에 함께 나올 줄 알았던 송파구 성동구치소는 내년으로 일정이 밀리면서 청약 열기는 내년까지 사그라들지 않을 전망이다.

국토교통부가 지난 7일 2023년 뉴:홈 사전청약 물량 1만 76가구(23개 지구)의 공급 계획을 밝힌 가운데 예비 청약자들의 ‘일반형’ 물량에 대한 관심이 높다.

특히 이번에 예정된 서울 사전청약에는 일반형 물량이 다수 배정돼 있어 이목이 집중되고 있다. 일반형은 나눔형과 선택형에 비해 분양가가 비싸지만 수분양자가 소유권을 바로 얻을 수 있고, 시세차익도 온전히 가져갈 수 있다는 게 장점이기 때문이다.

올해 6월 동작구수방사(255가구)를 시작으로 12월 대방동군부지(836가구), 내년 하반기 송파구 성동구치소(320가구) 등 순으로 분양 일정이 계획됐다.

이 가운데 서울 동작구 수도방위사령부(수방사) 부지 공공주택은 한강변에 위치해 한강 조망이 가능하다.

지하철 노량진역(1·9호선)과 노들역(9호선)에 인접한 더블역세권으로 사육신역사공원과 맞닿아 있고 종합병원, 대형상업시설 등이 위치한 여의도 생활인프라도 누릴 수 있다.

전용면적 59㎡를 255가구 분양하며 추정 분양가격은 8억 7225만원이다. 인근 아파트 같은 평형이 12억~13억원인 점을 고려하면 4억가량 저렴하지만 공공분양 분양가로는 비싸다는 평이 많다.

일반형의 경우 전용 모기지가 아닌 일반 정책 모기지를 이용해야 하는데, 디딤돌 상품을 이용한다고 해도 대출 한도가 신혼부부 최대 4억원·생애최초는 최대 2억원이라 수중에 수억원의 현금은 있어야 한다.

여기에 자산 보유 기준 부동산 2억 1550만원 이하, 자동차 3683만원 이하에 소득기준(도시근로자 가구당 월평균 소득액의 100~140%)까지 있어 ‘부모 찬스’를 쓰지 못하면 분양가를 준비하기 어려울 것이란 평가가 나온다.

◇ 분양가 저렴한 대방동 군부지

12월 분양하는 동작구 대방동 군부지는 수방사보다 분양가가 저렴할 전망이다.

이곳은 신대방삼거리역과 대방역 사이에 위치하며 용마산공원 우측편에 위치한 부지로 숭의여고를 비롯해 영화초, 영등포중, 영등포고가 도보권이다. 1300가구의 대단지에 이번 사전청약 물량이 836가구에 달해 수방사에 비해선 당첨 확률이 높다.

특히 분양가가 수방사에 비해 저렴할 전망이다. 수방사와 위치가 가깝긴 하지만 한강변이나 역세권과는 다소 거리가 있다. 인근 시세 차이도 꽤 크다.

대방역 인근 아파트의 시세는 전용 59㎡ 기준으로 7억~8억원대 수준이다. 일반형의 분양가 기준인 ‘시세의 80%’를 적용하면 추정 분양가가 6억원 전후가 될 수도 있다. 수방사에 비하면 자금 조달 부담이 적다.

다만 역세권으로 보기 힘들고 일대 오르막길이 많다는 점이 단점으로 꼽힌다. 공급 전용면적이 작은 평수 위주로 나올 여지도 있다.

◇ 내년 대어 성동구치소

성동구치소도 청약 대기자들이 손꼽아 기다리는 사전청약 일반형 물량 중 하나다. 송파구 가락동 162일대인 성동구치소 부지는 올해 사전청약할 예정이었으나 사업계획 변경에 내년으로 밀렸다.

이 부지는 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 도보권이고 5호선 개롱역과 3호선 경찰병원역을 끼고 있는 입지로 강남권 ‘금싸라기 땅’으로 평가받는다.

단지 규모도 1100가구의 대단지다. 개발 방향이 여러 차례 바뀌면서 조성이 미뤄져 왔던 만큼 주택 공급만을 기다려 온 청약 대기자들도 많다.

그러나 강남권인 데다 입지적 강점을 갖춘 단지인 만큼 분양가가 높을 전망이다.

인근 ‘래미안파크팰리스’ 전용 84㎡가 지난달 18억원(21층)에 거래됐다. 전용 59㎡는 13억원대 호가하고 있다. 이를 기준으로 시세의 80%를 적용한다고 해도 59㎡의 분양가가 10억원이 넘을 수 있다.

여기에 공급 시점까지 미뤄지면 그만큼 공사비 인상 등에 따른 분양가 상승이 불가피해 가격 부담은 더 커질 것으로 우려된다.

현재 성동구치소는 서울시의 ‘도시·건축 디자인 혁신’ 시범사업지로 선정돼 새로운 설계 공모를 진행 중이다. 국토부는 청약 시점을 내년 하반기께로 내다보고 있다.

시장에선 이처럼 각각 특징이 분명한 ‘일반형 3대장’을 두고 저울질하는 분위기다. 그러나 전문가들은 공급 물량이 많지 않은 만큼 여력이 되면 모두 청약에 넣을 것을 조언한다.

특히 일반형의 일반공급 30% 중 20%는 추첨제로 특공에 당첨되지 못한 사람도 한 번 더 추첨에 참여할 수 있어 경쟁이 훨씬 치열할 전망이다.

여기에 청약 가점이 낮은 젊은층이 대거 청약에 나서면서 당첨 확률이 ‘바늘 구멍’이 될 가능성이 높다. 동작구수방사의 경우 일반공급 물량 중 15가구가 추첨 물량이다.

◇ 강남 ‘반값아파트’…청년들 눈독

올해 사전청약을 준비 중인 뉴:홈 토지임대부주택 단지들이 2030 청년층의 관심을 한 몸에 받고 있다. ‘반값 아파트’라는 별칭답게 분양가와 월임대료가 시세보다 저렴해서다.

특히 입지가 탄탄한 강남권 물량도 포함돼 눈길을 끈다. 임대 기간이 끝나도 건축물만 소유한다는 점에서 일반형 등과 같은 시세차익을 기대하긴 힘들다. 그럼에도 비교적 적은 돈으로 강남권 진입이 가능하다는 점에서 청약 열기가 뜨거울 전망이다. 집값 상승세가 꺾이고 침체기라는 점도 토지임대부에 더 시선을 쏠리게 만든다.

국토교통부가 최근 발표한 ‘2023년도 뉴홈 사전청약’ 계획 물량 총 1만 76가구 중 ‘나눔형’은 총 15개 지구, 5286가구에 달한다.

나눔형은 시세 70% 수준으로 공급하는 아파트를 수분양자가 저리의 전용모기지를 이용해 분양받으면서 시세차익의 70%를 보장받을 수 있는 주택이라 관심이 높다.

특히 올해 계획 물량 가운데 ▲고덕강일3단지(590가구) ▲한강이남(300가구) ▲위례A1-14(260가구) 등 서울 강남권 토지임대부 분양주택(시세 80%)이 포함돼 청약자들의 눈길을 끌고 있다.

이달 사전청약을 받는 강동구 고덕강일3단지는 총 1305가구의 대단지로 한강에 인접해 있어 ‘입지 깡패’ 평가를 받는다.

12월 사전청약을 받는 송파구 거여동 위례택지지구 A1-14도 높은 인기가 예상된다.

지난 2015년 사업계획이 승인돼 행복주택을 지으려 했으나 LH와 SH공사 간 사업 시행권을 둘러싼 갈등 등에 사업 추진이 지지부진했던 만큼 공급을 기다려온 청약 대기자도 많다.

다만 송파구인 만큼 고덕강일3단지보다 분양가 및 임대료가 더 높게 책정될 가능성이 있다. 인근 거여5단지 전용 59㎡가 지난달 최고 7억 5500만원에 거래됐다. 같은 평형 전세는 3억원대, 월세는 보증금 2억 5000만원에 임대료 40만원 수준이다.

그러나 물량 자체가 많지 않아 청약 경쟁이 심할 것으로 예상된다. 위례A1-14의 단지 규모는 500~600가구 정도로 이번 사전청약 공급 물량은 260가구다. 공급 면적과 추정분양가 등은 미정이다.

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]