(조세금융신문=이정욱 기자) 올해 상반기 하락세가 강했던 수도권 청약시장이 점차 회복세를 나타내더니 상승 흐름을 보이고 있다. 하지만 상승폭을 키우지 못하고 있는 모양새다.

이 같은 이유에는 높은 집값에 불확실한 금리, 역전세 우려도 커지면서 집을 사려는 매수자들이 주저하고 있기 때문이다.

금리, 정책, 전세에 대한 불확실성이 그 어느 때보다 큰 지금 이럴 때일수록 수요자들은 선택과 집중을 할 수밖에 없다. 특히 계약금 10%만 내고 2~3년의 불확실성의 시간을 벌 수 있으면서 상대적으로 입주물량과 미분양 우려가 적은 수도권 청약시장은 그나마 선택을 받고 있는 괜찮은 분위기다.

하반기 서울 청약을 이끌 주요 단지들이 어디인지 또 이들 집을 살 때 주의해야 할 점을 짚어봤다.

◇ 서울 하반기 주요 청약단지는?

하반기 서울 및 수도권 공급 물량의 윤곽이 드러났다.

부동산R114에 따르면 하반기 서울 및 수도권에서는 총 7만 3423가구가 공급됐거나 분양될 예정이다.

물량이 가장 많은 곳은 경기도로 4만 2250가구가 분양 대기 중이다. 서울에서는 2만 1492가구, 인천에는 9681가구가 분양을 기다리고 있다.

앞서 1.3 분양 대책으로 청약 문턱이 낮아진 점도 주목할 점이다. 각종 전매제한 및 실거주 완화가 이뤄지며 자금 조달에 숨통이 트였다. 중소형 물량에도 추첨제가 확대돼 저가점자들에게도 청약 기회가 열린 점도 주목된다.

강남 3구와 용산은 아직 규제지역 및 분양가상한제 지역으로 묶여 있지만, 그만큼 분양가가 저렴하다. 공급 물량도 그간 회소했던 만큼 뜨거운 청약 열기가 예상된다.

하반기 서울 유망 민영분양 단지의 경우 ▲구의역 롯데캐슬이스트폴(자양1재정비촉진구역, 1063가구) ▲디에이치대치에델루이(대치구마을3지구, 282가구) ▲래미안 라그란데(이문1구역재개발, 3069가구) ▲이문아이파크자이(이문3구역 재개발, 4321가구) ▲힐스테이트 메디알레(대조1구역재개발, 2451가구) ▲청계 SK VIEW(청계 SK VIEW, 396가구) ▲디에이치방배(방배5구역 재개발, 1097가구) ▲래미안 원페를라(방배6구역재개발, 1097가구) ▲래미안원펜타스(신반포15차재건축, 641가구) ▲반포 디에이치 클래스트(반포주공 1단지 1·2·4주구, 5002가구) ▲신반포 메이플자이(신반포4차 재건축, 3307가구) ▲아크로리츠카운티(방배삼익 재건축, 721가구) ▲잠실래미안아이파크(잠실진주, 2678가구) ▲청담르엘(청담르엘, 1230가구) ▲프레스티지 바이 래미안(반포주공1단지 3주구, 2091가구) ▲힐스테이트e편한세상문정(문정동 136 재건축, 1256가구)가 꼽힌다.

◇ 신축, 높은 문턱에 눈 돌려보는 구축

집값 불안감이 확산되면서 내 집 마련 시기를 어떻게 잡아야 할지 불안해하는 수요자들이 늘고 있다. 물론 이같이 주요 단지라고 무턱대고 집 샀다가는 낭패 보기 쉽다.

주요 분양단지의 가장 큰 장점은 새 건물이라는 것과 교통이 발달된 위치와 학군을 꼽을 수 있을 것이다. 새 건물에 하자나 집값이 당장 떨어질 걱정을 하지 않아도 되다 보니 수많은 청약 인파가 몰려 높은 경쟁률을 기록한다. 서울 및 수도권에서 이같이 높은 경쟁률을 뚫어야 한다는 벽을 실감하게 된다면 구축이 눈에 들어오게 된다.

하지만 집을 사기 전에 따져봐야 할 게 많다. 꼼꼼한 전략도 세우지 않은 채 집이 마음에 든다고 무턱대고 샀다가는 낭패보는 경우도 적지 않기 때문이다.

◇ 집 살 때 핵심 요소 7가지

최근 국내 최대 규모 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 올라온 ‘집 살 때 기본으로 따져야 하는 중요 핵심 요소 7가지’라는 제목의 게시글이 화제다. 이를 참고해 꼼꼼한 전략을 세우자.

게시글은 ▲초역세권이나 더블역세권 매수 ▲‘국민평형’ 전용면적 84㎡(32평) 매수 ▲20년 안쪽의 준신축 매수 ▲초품아(초등학교를 품은 아파트 선호) ▲오피스텔 투자금지 ▲로열동로열층의 중요성 ▲투자는 짧고 굵게 등의 내 집 마련할 때 핵심 요소를 다뤘다.

초역세권과 더블역세권에서 도보 15분 안쪽의 매물을 보는 게 포인트다.

지하철이 없는데 생긴다는 것은 엄청난 호재라는 점이다. 또 더블역세권은 시세가 꾸준히 잘 오르기 때문이다.

보통 역세권이라고 말할 수 있는 매물은 역에서 걸어서 15분 안쪽으로 걸리는 경우에 사용된다. 그래야 매수를 하더라도 큰 수익을 낼 수 있기 때문이다.

지하철이 있는 곳은 하락장이 와도 가격 방어가 되지만 반면 지하철 이용이 도보로 안 되는 곳은 가격이 떨어지기 때문이다.

▲‘국민평형’을 매수하자

자금이 모자라면 작은 평수를 매수하려는 자들이 많다. 이럴 경우 돈을 더 모은 다음 투자하는 게 포인트다. 서울에서 집값은 모르긴 해도 갖고 있음 오른다. 하지만 오르는 차이는 분명하게 갈린다.

예를 들어 국민평형인 34평~38평이 3억원 오를 때 24평은 1억원 정도 오르는 수준이라 봤을 때 투자할 때는 5000만원 차이밖에 나지 않는다. 24평과 34평 전세가가 큰 차이가 나지 않기 때문이다. 투자할 때와 수익 창출 이후 몇 배가 차이 날 수 있다는 점을 기억하자.

또 대출 이자가 높아져 입지 아파트를 골라놓고 작은 평수를 사면 낭패를 볼 수 있다. 요즘 짓는 신축은 ‘국평’ 위주로 많이 짓기 때문에 그 이하 아파트는 매물이 많아 집을 팔 때 오래 걸릴 수 있기 때문이다.

비과세를 받아야 2~3년 투자에 대한 충분한 보상이 나오는데, 비과세 기간 안에 못 팔아서 전전긍긍할 수 있다는 점 명심해야 한다.

▲20년 안쪽의 준신축만 매매하자

아파트는 준공 20년이 지나면 누수나 수리 등 문제가 많이 생긴다. 집에 하자가 생기면 세입자와 분쟁이 자주 발생된다. 이 같은 매물은 팔기도 쉽지 않다.

▲초등학교 품은 아파트 선호

아파트는 초등학교를 품고 있으면 비슷한 입지인데도 매매가가 1억원씩 차이 나는 경우를 많이 볼 수 있다. 초등학교가 있는 단지는 전세수요가 높아 전세를 맞추기도 수월하다. 저학년 아이가 있는 집은 무조건 ‘초품아’를 선호하기 때문이다. 초품아는 노후 아파트라 해도 세입자가 잘 구해진다는 게 특징이다.

▲오피스텔은 절대 투자금지

문재인 정권 집값 상승으로 집값이 많이 올라 오피스텔과 생활형숙박시설(생숙)이 인기를 끌며 많은 이들이 오피스텔을 아파트로 착각해 구매한 사람들이 많았다. 오피스텔은 관리비가 비싸고 세입자들이 자주 바뀌기 때문에 1인 가구가 잠시 사는 정도로 인식하는 게 좋다. 세입자가 자주 바뀌는 만큼 수리도 계속해 줘야 하고 신경 쓸 일이 한둘이 아니라 도중에 집을 팔기 어려울 수 있다는 점을 유의해야겠다.

▲로열동로열층의 중요성

사람마다 각자 선호하는 층은 다르지만 전세를 맞추고 투자하기 위해서는 무조건 10층 이상 중간 층수로 매수하는 게 좋은 가격으로 전세를 내놓기 유리하다.

▲투자는 짧고 굵게 생각하자

집을 보러 다니다 보면 여기도 좋은 것 같고 저기도 좋은 것 같은 선택장애가 올 수 있다. 이럴 땐 몇천 만원 비싸게 나온 예쁜 집, 인테리어 된 집은 배제하고, 위에 나열한 항목에 해당하는지를 살펴봐야 한다. 오히려 싸게 나온 리모델링 안 된 집을 구하면 또 하나의 이익창출이 가능하니, 훨씬 이득을 볼 수 있기 때문이다.

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