(조세금융신문=이재홍 세무사) 상속재산이 상속공제금액(배우자와 자녀가 있는 경우 10억원, 자녀만 있는 경우 5억원)에 미달하여 상속세 납세의무가 없더라도 나중에 상속재산을 양도할 때 양도소득세를 줄이기 위해서는 기한내에 감정평가를 받아 상속세를 신고하여야 한다. 상담을 하다보면 이러한 기본내용도 몰라서 많은 양도소득세를 납부하는 경우가 있어 안타깝다.

1. 상속받은 자산의 취득가액

상속받은 자산에 대하여 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

2020년 2월 11일 이후 양도분부터 상속 또는 증여받은 재산에 대하여 상속세 및 증여세법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정경정한 가액이 있는 경우 그 결정경정한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 본다. 

상속받은 자산의 경우 평가는 아래 순서로 순차 적용된다(상증령 제49조).

① 당해 자산의 매매거래가액(평가기간 이내 매매계약 체결한 경우)

② 감정가액(2개 감정가액 평균, 기준시가 10억 이하는 1개의 감정가액 가능)

③ 보상가액, 경매가액, 공매가액

④ 유사 매매사례가액

⑤ 보충적평가액

2. 소급감정가액의 인정여부

2020년 2월 11일 이후 양도분의 경우 최근 판례에 따르면 소급감정가액은 인정되지 않는다. 따라서 상속공제에 미달하여 상속세 대상이 아니라 하여 신고를 하지 않으면 통상 토지는 개별공시지가로, 단독주택은 개별주택가격으로 결정되며, 유사매매사례가액이 없는 다세대주택이나 빌라는 공동주택가격으로 결정된다. 이때 기준시가로 결정된 가액이 양도소득세에서 취득가액이 되고, 통상 기준시가는 시세에 비해 낮게 책정되므로 양도차익이 커져 양도소득세가 많이 나올 수 있다.

따라서 2020년 2월 11일 개정 이후에는 과세관청이 기준시가로 상속자산을 결정해버리면 나중에 소급감정을 하여도 인정되지 않으므로 반드시 상속일로부터 6개월 이내에 감정평가를 받아서 상속세 신고하는 것이 필요하다.

다음은 소득세법 시행령 제163조 제9항 개정 전후 법원의 소급감정가액에 대한 바뀐 내용이다.

1) 2020년 2월 11일 전 양도분의 경우

납세자가 상속(증여)받은 자산에 대하여 소급감정하여 경정청구한 경우 소급감정에 의하여 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익을 산정한다(대법 2010두8751, 2010.9.30.). 그간 조세심판원에서는 인정하지 않았지만 법원에서는 소급감정이 인정되었다. 다만, 상속세 부과제척기간이 경과한 이후 양도소득세 감액을 목적으로 소급감정을 한 경우에는 인정하지 않았다(대법 2019두30997, 2019.4.25.).

2) 2020년 2월 11일 이후 양도분

2020년 2월 11일 소득세법 시행령 제163조 제9항을 개정하여 세무서장이 결정경정한 가액이 있는 경우 이를 양도차익 계산에 있어 필요경비로 공제되는 취득가액과 일치하도록 개정하였다. 그 결과 개정이후 판례(부산지법 2021구합23122, 2022.8.19., 창원지법 2021구단11303, 2022.6.8., 부산지법 2021구합22105, 2021.12.10.)에서는 소급감정가액은 인정되지 않는 것으로 판결하고 있다. 다만, 이후 고등법원이나 대법원에서도 같은 판단을 내릴지는 지켜보아야 할 것으로 보인다.

3. 감정평가 시기 및 평가 갯수

상속개시일로부터 6개월 이내에 당해 자산(주식 등은 제외)에 대하여 2 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말한다.

다만, 2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식 등을 제외)의 경우에는 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액도 감정가액에 포함하는 것으로 개정하여 납세협력비용을 완화하였다.

또 주의할 점은 상속세 신고는 사망일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고하여야 하지만 감정평가는 사망일로부터 6개월 이내여야 한다는 점이다. 즉, 2023년 1월 6일에 사망한 경우 상속세 신고는 2023년 7월 31일까지 해도 되지만, 감정평가는 2023년 7월 6일까지 이뤄져야 한다.

4. 절세되는 양도소득세와 증가하는 상속세 및 감정평가비용 등 검토

감정평가를 하여 상속재산을 평가하더라도 상속공제에 미달하여 상속세가 없는 경우에는 양도소득세를 줄이는 효과만 있으므로 통상적으로 유리하다.

다만, 감정평가 결과 상속자산가액이 상속공제액을 초과하는 경우에는 상속세와 양도소득세를 비교하여 감정평가하여 상속세를 신고할지 아니면 기준시가로 신고할지 결정하여야 한다. 이때 감정평가수수료 및 상속세 신고수수료도 함께 고려하여야 한다.

더불어 무주택자가 주택을 상속받아 2년 이상 보유요건 등을 충족하여 1세대 1주택 비과세되는 경우(고가주택이 아닌 경우) 또는 농지를 상속받아 재촌자경함으로써 8년 자경감면이 적용되는 경우(감면 한도이내)에는 양도소득세가 발생하지 않기 때문에 굳이 감정평가 받아 상속세를 신고할 필요가 없다.

5. 실제 상담사례 검토

1) 토지를 상속받은 경우 실제 상담사례

부친의 농지를 자녀가 상속한 경우로 상속자산은 상속공제 5억원(상속인이 자녀 1명만 있는 경우 가정)에 미달하여 기준시가로 평가하든 감정평가액으로 하든 상속세는 없으나, 기준시가 1억원의 농지를 2.5억원에 감정평가 받아 상속세 신고하고 5년 후에 4억원에 양도하는 경우(피상속인과 상속인은 자경하지 않아 비사업용토지 가정)를 비교해보면 감정받아 상속세를 신고해둔 경우 70,702,500원의 양도소득세를 절감할 수 있음을 알 수 있다.

2) 주택을 상속받은 경우 실제 상담사례

부친이 사망하여 단독주택을 자녀가 단독 상속받은 경우 상속공제 10억원(피상속인의 배우자 및 자녀 1명 있다고 가정)에는 미달하여 기준시가(4억원)로 신고하든 감정가액(7.5억원)으로 신고하든 상속세는 발생하지 않지만, 개별주택가격 4억원의 단독주택을 7.5억원에 감정평가받아 상속세 신고하고 5년 후에 9억원에 양도하는 경우(상속인은 본인 소유의 주택이 있어 2주택자이며, 다주택중과 되지 않는다고 가정)를 비교해보면 감정받아 신고하는 경우 무려 134,337,500원의 양도소득세를 절감할 수 있음을 알 수 있다.

6. 근시일내에 양도하려면 상속일로부터 6개월 이내에 매매계약을 해야 한다

상속받은 자산이 계속 보유하더라도 가치상승을 기대할 수 없고 상속인에게도 필요치 않아 상속일로부터 근시일내에 양도계획인 경우 상속일로부터 6개월 이내에 매매계약을 체결하여 양도하면 해당 거래가액이 상속자산 평가액이 되고, 양도소득세 계산시 양도가액과 취득가액이 동일하게 되어 양도소득세가 발생하지 않는다. 따라서 굳이 감정평가하여 상속세를 신고할 것이 아니라 해당 거래가액으로 상속세를 신고하면 된다.

[프로필] 이재홍 세무사

이재홍세무사사무소 대표

(전)서울시 중구청 지방세심의위원

(전)성동세무서 국세심사위원

서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)

안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]