(조세금융신문=이정욱 기자) 낮아진 정비사업 문턱에 재건축을 추진하는 단지가 늘면서 정비사업도 변화의 바람이 불고 있다. 조합 비리나 공사비 증액을 놓고 조합과 시공자 간 갈등으로 사업이 지체되자 곳곳에서 신탁방식의 정비사업 카드를 만지작거리고 있다.

정비사업 신탁 바람은 이번이 처음은 아니다. 이번 정비사업에 부는 신탁 바람은 제자리를 잡을 수 있을지 아니면 또 반짝이는 정도로 끝날지 정비업계 추진 상황을 살펴봤다.

◇신탁 재건축 시작은?

코람코자산신탁이 2015년 12월달에 안양 호계동에서 국내 최초로 신탁방식 정비사업을 수주하며 정비사업에 새 바람이 부는 듯 했지만 이후 신탁방식 정비사업이 크게 주목 받지 못하고 흐지부지해졌다.

2018년 문재인 정권에서 재건축 초과이익환수제를 시행한다고 발표와 함께 재건축 초과이익이 큰 폭으로 기대되는 현장들에서 신탁방식 정비사업 추진 방향이 잡히면서 다시금 고개를 들었다.

하지만 이때부터 신탁사업 방식에 오해가 생기기 시작했다. 이 방식을 통해 신속한 사업 진행 방식으로 사업을 진행할 수 있고, 이렇다 보면 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있겠다는 오해가 생긴 것이다.

이같은 인식에 2018년 신탁방식 재건축 사업이 잠깐 붐이 일었다. 당시에는 실제적으로 신탁방식 정비사업을 추진한다는 인식으로 당시 우선 협상 대상자나 업무협약(MOU) 등 법적 효력이 없는 조합과 신탁사들의 협약식이 유행처럼 번졌다.

신탁방식의 재건축 사업은 2018년도 훅 불었다가 2019년도에는 또 확 꺼진 이후 주목을 받지 못하다가 작년 둔촌주공 사태가 벌어지면서 다시 신탁방식 재건축 사업에 이목이 집중됐다.

정부에서 주택시장 안정화를 위해 공급을 활성화하려는 여러 정책들을 펼치다. 이 가운데 재건축 재개발을 활성화해야 하는데 기존 조합방식은 한계가 있다고 판단한 정부는 재건축재개발 사업에 신탁사를 끌어들이는 방법이 더 효율적이라 판단하면서 신탁 관련 정책 지원을 발표했다.

건설업계 관계자는 “신탁방식의 재건축 사업 진행은 조합방식 재건축 사업보다 더 투명하고 추가분담금도 적고, 사업을 신속하게 진행 시킬 수 있는 장점이 있다”면서 “하지만 신탁사는 재건축 사업에서 기업 최대 이윤을 뽑기 위해 계산기를 두드리기 때문에 조합에 일방적으로 좋은 사업성은 아닐 것”이라고 말했다.

이어 “요즘 들어 노도강쪽으로 신탁 재건축이 늘고 있는 모양인데 상대적으로 땅값이 낮아 신탁사 입장에서 영업하기 좋은 노른자 땅이다”고 덧붙였다.

◇ 증가 추세인 신탁 정비사업장

신탁방식 재건축 사업은 조합 설립이 필요 없어 비교적 사업 속도가 빠르고 불필요한 분쟁을 없앨 수 있는 장점이 있다. 또 신탁사가 자금 조달과 인허가 등 운영관리를 직접 나서서 하다 보니 재건축 지연 없이 추진돼 소유주들 입장에선 편하다.

대신 신탁사는 계약을 맺고 일정 부분 수수료를 가져간다. 통상 신탁사는 일반분양을 통한 매출의 1~3% 수준의 수수료를 지급받는 방식으로 운영된다. 장기적으로 봤을 때도 이득이라는 게 업계 이야기다.

신탁업계 관계자는 “국내 재건축 사업은 두 가지 방식으로 진행되고 있다”면서 “조합과 신탁방식으로 운영되는데 조합방식으로 진행된 사업장 가운데 인허가나 조합장 비리 등 사업이 순탄하게 진행된 곳이 없었다”고 말했다.

여기에 지난 6월 정부가 신탁방식 정비사업에 대한 특례를 부여하는 방안을 검토하고 있다고 밝히며 신탁방식의 정비사업의 인기가 높아지는 추세다.

실제로 부동산 신탁사들도 몸집을 부풀리고 있다. 지난해 말 기준 인가를 받은 부동산 신탁사는 14개로 이들의 위탁받은 총 재산은 2020년 277조5000억원에서 올 8월 398조3239억원으로 늘었다.

◇ 갈 길 먼 신탁 정비사업

정비사업에서 신탁사업이 차지하는 비중이 늘고 있지만 짧은 경력만큼이나 곳곳에서 물의를 빚고 있다. 서울에서 신탁 재건축 바람이 불던 재건축 사업장이 크고 작은 마찰이 끊이질 않고 있는 것이다.

정비업계에 따르면 서울 서초구 삼풍아파트는 재건축 추진 과정에서 조합방식과 신탁방식을 둘러싸고 주민단체 두 곳이 합의에 이르지 못해 갈등을 겪고 있다.

‘삼풍아파트 재건축 추진준비위원회’는 지난 8월 한국토지신탁한국자산신탁 컨소시엄과 신탁방식으로 사업을 추진하기 위한 업무협약(MOU)을 체결했다. 이들은 투표에 참여한 소유주 99%의 찬성표를 획득해 양사를 우선협상대상자로 선정했다.

그러나 또 다른 주민단체인 ‘삼풍 통합재건축 추진준비위원회’는 해당 투표에 응한 이들은 소유주의 8분의 1가량에 불과하다며 신탁방식에 반대하고 조합방식으로 사업을 추진해야 한다는 입장이다.

더 큰 문제는 다수의 신탁사들이 정비사업을 진행하는데 있어 미숙함을 보인다는 것이다. 대표적인 사례는 여의도 한양에서 상가 동의서를 누락시켜 사업을 진행하다 절차상 하자를 드러낸 경우도 있다. 또 양천 목동신시가지7단지(목동7단지)에선 일부 소유주 단체가 전체 주민 동의 없이 일방적으로 예비신탁사를 선정해 마찰이 일었다.

영등포 신길우성2차우창아파트 재건축사업에선 신탁사가 공사도급 가계약을 체결하는 과정에서 소유주 의견을 제대로 반영하지 않았다며 주민들의 반발을 샀다.

업계에선 정부가 정비사업 신탁 계약 해지 문턱을 낮춘 만큼 사업 추진 과정에서 조합방식으로 갈아타는 단지들이 생겨날 것으로 보고 있다.

최근 국토교통부가 신탁계약 해지 요건 완화 내용이 담긴 신탁 계약서시행 규정 표준안을 마련하면서 조합방식으로 갈아타기를 할 수 있는 가능성이 열렸기 때문에 이에 따라 전문성이 결여된 신탁사들은 계약 해지 가능성이 높아졌다.

한편 국내에서 신탁방식으로 완공된 단지는 코람코자산신탁이 2015년 진행한 203가구 규모인 ‘평촌 대성유니드’를 비롯해 송림 파인앤유(232가구), 신마곡 벽산블루밍(298가구, 143실), 아산모종 금호어울림 아이퍼스트(463가구), 경기 안양 한양수자인 평촌리버뷰(코리아신탁)와 대전 동구 e편한세상 대전 에코포레(한국토지신탁) 등이다.

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