(조세금융신문=정승조 세무사) 누구나 부동산을 싸게 사서 비싸게 팔고 싶은 마음을 갖는 것은 당연할 것입니다. 하지만 언제가 저점이고 고점인지 알 수는 없는데 세금을 살펴보면 과거 어느 시점에 부동산 시장(특히 주택)이 호황기였는지 또는 침체기였는지를 조금은 알 수 있습니다.

주택시장이 과열되어 가격이 폭등하면 주택가격 안정화를 위하여 정부는 청약, 대출제한 및 세금 중과 등의 다양한 방법으로 규제를 합니다. 반면 주택시장이 너무 침체되어 폭락하거나 미분양 주택이 너무 많아지면 대출 및 세금 완화 등으로 혜택을 주기도 합니다. 이번에는 세금을 통한 주택시장의 규제와 세금 혜택을 살펴보도록 하겠습니다.

1. 세금을 통하여 주택시장 규제하는 방법

1) 양도소득세 중과 (세율 증가, 장기보유특별공제 배제)

양도소득세는 부동산시장을 규제하는 대표적인 방법입니다. 싸게 사서 비싸게 팔고 누군가 그것을 사서 더 비싸게 팔면서 부동산 가격은 오르게 되는데 매매차익에 부과되는 양도소득세 부담을 늘려서 부동산을 쉽게 팔지 못하게 하는 방법입니다.

양도소득세 중과하는 대표적인 방법은 양도소득세 세율 증가 및 장기보유특별공제 배제가 있습니다.

  매매차익 10억원 기준 15년 보유 가정시 일반적인 세금은 약 28%(2.8억원) 정도이지만 세율을 20% 가산하고 장기보유특별공제를 적용하지 않는다면 세금은 6.4억원으로 증가하게 됩니다. 기존에는 매매차익 10억원에서 세금 내고 7.2억원이 남았다면 이제는 세금을 제외하면 3.6억원 밖에 남지 않게 되므로 매도를 억제하는 효과인 것입니다.

<참고> 다주택중과 적용 내역

최근의 다주택 중과한 내용을 살펴보면 18년 4월부터 다주택 중과 적용이 시작되었고 21년 6월 중과를 한층 더 강화하였습니다. 즉 18년 4월 이전부터 부동산 시장이 뜨거웠고 18년 4월 규제를 시작했음에도 불구하고 더욱더 가격이 상승하자 21년 6월 더욱 규제를 강화한 것으로 볼 수 있습니다. 그리고 22년 5월 10일부터 2년간 다주택중과가 유예되고 있는 것으로 보아 현재는 기존처럼 부동산가격이 계속해서 상승하고 있지는 않다는 것을 미루어 짐작할 수 있을 것입니다. (일부는 아직도 오르고 있지만)

좀 더 과거로 가면 2004년 다주택 중과가 시작되었으며 07년 더욱 강화되고 09년이 되어서야 다주택 중과가 폐지되었습니다. 이를 통해 20년 전 주택시장의 분위기가 어땠을지 미루어 짐작할 수 있을 것입니다.

2) 취득세 및 종합부동산세 중과

양도소득세뿐만 아니라 부동산 취득시 납부하는 취득세의 중과 및 보유시 납부하는 종합부동산세의 중과 역시 주택시장을 규제하는 방법에 해당될 수 있습니다. 주택 취득시 취득세가 보통 1%~4%인데 8% 또는 12%의 취득세를 적용하였고, 종합부동산세 세율역시 0.5%~2.7%의 세율을 1.2%~6%까지 올리기도 했습니다.

2. 세금 혜택을 통하여 주택 구입을 장려하는 방법

반면 주택시장이 너무 침체되어 폭락하거나 미분양 주택이 너무 많아지면 오히려 주택 구입을 장려하기 위하여 세금을 완화하거나 혜택을 주기도 합니다.

1) 양도소득세 혜택 (양도소득세 감면, 주택수 제외) 

해당 주택을 취득하면 향후 5년간 증가하는 양도차익에 대하여 양도소득세를 100% 감면해주는 혜택입니다. 5년 안에 해당 주택을 매각하면 세금이 없으며 5년 이후 매각 하더라도 취득 후 5년간 가격 증가분에 대해서는 양도소득세가 발생 안하는 것입니다.

또한 1세대 1주택 판단시 주택 수에서 제외하는 혜택도 동시에 주는 경우도 있습니다. 예를 들어 기존에 3억원에 취득해서 현재 10억원인 A주택을 보유하고 있는 상태에서 새로운 주택을 취득시 5년간 양도소득세 감면 및 1세대 1주택 판단시 주택 수에서 제외하는 B주택을 취득했다고 가정해 보겠습니다.

향후 B주택을 먼저 팔면 양도소득세 5년간 감면 해택으로 B주택에 대한 양도소득세를 거의 안내거나 5년 이후분에 대한 세금만 낼 것이고, B주택을 보유한 상태에서 A주택을 매각하더라도 B주택이 1세대 1주택 비과세 판단시 주택 수에서 제외되는 경우라면 A주택 역시 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있는 것입니다.

다만 주의할 것은 ‘주택수 제외 기준’이 취득세 판단시 주택수를 제외한다거나 다주택중과 판단시 주택수를 제외하는 경우도 있으므로 이를 주의해야 합니다. 가장 큰 혜택은 ‘1세대 1주택 판단시 주택수를 제외’하는 경우이므로 이를 잘 살펴봐야 할 것입니다.

<참고 : 조세특례제한법 99조의2>

2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 미분양주택을 취득하는 경우 양도소득세 5년간 감면 및 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수를 제외해주었습니다.

다른 혜택들도 많지만 양도소득세 5년간 감면과 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수를 제외하는 것은 세금을 줄 수 있는 가장 큰 혜택 중 하나가 아닐까 생각됩니다.

위의 내용을 종합해보면 2004부터 2008년까지 부동산 시장이 호황기였다가 13년에는 침체기 그리고 다시 2018년부터 2022년까지는 호황기로 볼 수 있지 않을까 싶습니다.

물론 세금만으로 부동산 시장의 정점과 저점을 판단할 수는 없을 것이며 세금의 규제와 혜택으로 미래의 시장을 예측할 수도 없을 것입니다. 다만 세금을 통한 부동산 시장의 규제와 혜택이 계속해서 존재할 것이므로 부동산 투자에 세금적인 측면도 참고하시길 바랍니다.

[프로필] 정승조 세무사

o (현) 기업은행 자산관리전략부

o (전) 우리은행 WM사업부

o (전) 신영증권 패밀리오피스

o (전) 농협은행 WM사업부

o (전) 세무법인 대양 등 근무

o (자격증) 세무사/공인중개사/금융자산관리사 등

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