(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 2024년 갑진년(甲辰年) 새해가 밝았다. 올해 ‘내집 마련’과 ‘수익형 부동산’ 투자의 주요 변수로 고금리와 경기 침체가 꼽힌다.

입지와 사업성을 최대한 고려하면서 대출 원리금 상환 부담을 줄여야 하며 특히 내집 마련을 위해 청약을 노린다면 미분양 규모가 커질 수 있어 지역별, 입지별 선별 전략이 필수적이다.

지난해 국내 기준금리는 3.5%로 마감했는데 미국 중앙은행이 금리 인상 종료 가능성을 언급하며 새해엔 미국 국채금리 하락에 따라 국내 기준금리도 동반 하락할 가능성이 크다. 미국이 금리 인하를 예상보다 빨리 시작한다면 우리나라 주택경기 회복 시기도 6개월 정도 빨라질 수 있다고 업계는 진단하고 있다.

그러나 높아진 부동산 관련 대출 금리는 올해도 계속될 가능성이 큰데 최근 주택담보대출 금리 상단은 연 7%에 달한다.

업계에선 올해 상반기까진 주택담보대출과 전세보증금 대출 금리가 보합세를 유지할 것으로 전망하고 있으며 상업용 부동산 투자를 위한 사업자 대출 금리도 최고 두 자릿수에 달한다.

또한, 수요자 입장에선 대출 금리가 여전히 부담스러운 수준이라 무리한 투자로 금융 부담을 높이기보다는 시장 상황을 관망하는 게 당장은 유리해 보인다고 전한다. 따라서 지난해 일시적 회복 후 다시 침체를 겪고 있는 분양시장도 올해 회복이 불투명해 선별 전략이 필요하다고 조언하고 있다.

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 물량은 지난해 7월 9041가구에서 10월 1만244가구로 증가했다. 서울에서도 1순위 청약 마감에 실패해 ‘줍줍’으로 불리는 무순위?선착순 청약 물량이 늘어나고 있는 실정이다.

일부 당첨자는 재당첨 제한을 감수하고 계약을 포기하기도 한다. 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 이른바 월세 수입을 염두에 둔 수익형 부동산 시장도 당분간 침체 양상을 보일 가능성이 높아 보인다.

미분양, 공실이 누적된 데다 신규 공급량이 늘면서 거래 적체 양상을 띨 것으로 보이며 저금리로 호황을 누렸던 수익형 부동산은 고금리 상황에서는 투자 매력이 줄어들 수밖에 없다.

수익형 부동산의 미분양이 장기화되면서 할인 통매각이나 임대수익 보장 등 자구책을 내놓지만 향후 미분양 적체 현상은 심각한 문제로 이어질 전망이다.

따라서 확실한 수익이 예상되는 상가나 오피스텔 등이 아니라면 투자를 관망하고, 매수 시기를 늦추는 것이 좋겠다.

결국 수익형 부동산 투자시 대출 부담을 줄인 보수적인 전략이 필요하다. 결국 2024년 한해 수익형 부동산 시장은 대체로 부진한 양상을 보일 전망이다. 고금리가 이어진다면 상가, 오피스텔 등 주요 상품 임대수익률이 하락한 만큼 투자 심리도 위축될 것으로 보인다. 수익형 부동산 시장에 투자하려면 대출 부담을 줄이고 보수적인 투자 전략을 세우는 것이 필요하다.

지역별 공급 물량과 분양가, 금리 변화 등을 예의주시해야 한다. 경기 침체가 예상될수록 핵심 부동산 가격 조정이 이뤄진 시점에 투자여건이 좋은 선임대 후분양, 할인 분양, 급매물 등 실속 저가 매물을 눈여겨볼 필요가 있겠다.

연초 나오는 청약 물량 중에선 지난해 공급을 연기했던 곳이 상당수라며 사업성이 낮거나 부담이 큰 곳이 적지 않아 중도금 무이자 등 금융 혜택이 없다면 무리하게 청약하는 것은 조심해야 한다고 전문가들은 전했다.

2030 실수요자라면 신규 부동산 특례 최대한 활용

내집 마련을 꿈꾸는 2030 실수요자라면 신규 부동산 특례를 최대한 활용하는 게 좋겠다.

올해부터 적용되는 신생아특례대출과 신혼부부 우대 정책을 활용하면 구입 자금 부담을 줄일 수 있어서다.

당장 신혼부부가 양가로부터 총 3억원까지 증여세를 내지 않고 결혼 자금을 지원받을 수 있다. 신생아를 출산하는 경우에는 저리로 장기간 주택담보대출을 받고, 아이를 더 낳는 경우 추가 금리 인하 효과도 누릴 수 있다.

최근 국토교통부가 층간소음을 막기 위해 강력한 대책을 내놓으면서 향후 공급되는 신규 아파트를 중심으로 분양가 상승이 불가피해 보인다. 층간소음이 일정 기준치에 충족하지 못하면 해당 아파트에 대한 준공 허가를 불허하기로 한 것으로 특히 이로 인해 발생한 입주 지체 보상금과 각종 금융비용 등은 당연히 건설사 몫으로 돌아간다.

이와 함께, 올해부터는 30가구 이상 민간아파트에 제로에너지 건축을 의무화한다. 사업계획 승인을 신청하는 모든 민간 아파트가 적용대상이다. 일각에서는 제로에너지 건축물은 5등급 충족 기준으로 공사비가 기존 대비 약 26~35% 인상될 것으로 예상하고 있다.

이에 더해 층간소음 기준도 강화되면서 가구당 최대 2500만원까지 분양가 상승 압력이 생길 것으로 우려되고 있는 상황이다.

건설업계 역시 바닥공사 비용이 2배 정도 인상될 것으로 보고 이에 대한 연구 개발비를 별도로 반영할 것으로 보이는 만큼, 집값 인상은 불가피해 보인다.

업계에서는 층간소음 기준이 강화되면 수요자 입장에서는 당연히 분양가 인상으로 이어질 것으로 예상할 수밖에 없으므로 여기에 제로에너지 건축까지 의무화 되면서 집값이 오른다는 것은 거의 기정사실화된 것이나 다름없다고 지적했다. 이에 따라 내집 마련을 위해 기 분양된 새 아파트를 노려보는 것도 좋은 방법 중 하나다.

청약과 투자 모두 금리가 가장 중요한 변수이기 때문에 정책 대출을 활용하는 게 좋으며 생애 첫 주택 구입이나 신혼부부 특례 대출 등을 적극 활용해야 대출 부담을 줄일 수 있겠다.

공사비, 인건비 상승 등으로 신축 아파트 분양가가 계속 오르자, 내집 마련 실수요자들이 입지나 계약조건이 좋은 미분양 아파트로 눈을 돌리고 있는 것이 현재의 상황이자 현실이다.

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
o(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
o(전)네이버 부동산 상담위원
o(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

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